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【スミフさんらしいLDドア位置】シティハウス調布北ステーションコート2階68平米5,890万円【坪単価286万円】
2017-02-28

シティハウス調布北ステーションコート。

調布駅徒歩4分の13階建総戸数36戸(事業協力者住戸10戸含む)のレジデンスです。
2014年から分譲されたセントラルレジデンス調布ステーションコート(駅徒歩2分)、最近分譲開始されたばかりのシティタワー調布南ステーションコート(駅徒歩4分)と並び調布駅界隈では多いとは言えない駅近物件となります。

この物件はそれら2物件よりもスケール的に劣ることもあり、かなり販売も進んでいる中(2015年末に完成済の完成売り、かつ、最終期)でのご紹介にはなってしまいましたが、小規模物件でもデザイン面に拘っているあたりに確かなスミフイズムを感じることが出来る物件です。

設計・施工は長谷工ですが、当然に二重床が採用されていますし、シティハウス森下ステーションコート同様で格子上のラインをクローズアップしたバルコニー周りのデザインはスタイリッシュで洗練された雰囲気を醸しだしています。

エントランス周りは総戸数36戸の物件そのものという感じでかなり淡泊な設えにはなりますし、外廊下物件ではスミフさんの十八番だったはずのS-マルチコアが導入されていないのは残念ですが・・・。

公式ホームページ
IMG_0203[1]
お部屋は68㎡の2LDK+S、南西角住戸です。南側は11階建総戸数28戸というスケールながらタワーを名のっている調布シティタワー(1999年築だからしょうがないか・・・)があり、低層階は至近距離で視界塞がれますが、西側は電通大通りで前建までの距離はしっかりと確保されています。

間取り的には物件自体が67~68㎡台というもの凄く狭いレンジ設定となっており、近年のスミフ物件で設定されることが多い面積帯ですね。

このような面積帯でも玄関廊下を工夫することで70㎡超の使い勝手を得ることは十分に可能となりますし、スミフさんの物件の中にはそういったプランもあるのですが、相対的にスミフ物件の角住戸はあんまり芳しくない間取りが多くこのプランも例外ではないのかなと・・・。

スミフ物件は廊下をあからさまに誤魔化すケースが少なくなく、この物件もそれがあまりに顕著なものとなっています。
角住戸は廊下が長くなりやすいので少しぐらい長くとも堂々としていれば良いのではないかと思うのですが、このプランは極限まで見た目上の廊下を短くすべくLDの入口ドアを玄関寄りに設置しています。

本来であれば洗面所もリビングインとはならないはずなのにリビングインとなってしまっていますし、ここまでしてLDを10畳超にしたいのかという・・・。
洗面所と洋室2の引き戸の関係でこのドア位置になったと言いたいのでしょうが、そんなのちょっとした調整でいくらでも回避することが出来たでしょうし(他デベの物件でここまでのLDドア位置になるケースはないですから・・・)、やはりLD10畳ありきなんだろうなと。

LDは実質的には8~9畳という水準で68㎡の3LDK(2LDK+S)としてはやや小さめです。キッチンが4畳とかなり大きいのでLDKとして考えると悪くない広さと言えますが、キッチンがいわゆるオープンタイプではないのでLDとの一体感に欠ける印象です。
LDからキッチンが見えにくいこういったタイプを望む方もいると思うので、一長一短ではあるかとは思いますが、もう少しゆとりある専有面積があるのならまだしもこの面積帯であることを考えるとオープンキッチンの方が向いているような気もしますね。

坪単価は286万円。スミフさんが複数フロア同価格帯なので低層階はこの水準となります。高層階は約320万円という水準でしたし、後発のシティタワー調布南ステーションコート(同じ駅徒歩4分)の高層階は坪単価340~360万円台中心ですので、ランドマーク性で劣る小規模物件、かつ、低層階なりの水準にはなっていると言えます。
ただ、もともとが完成売りとは言え既に完成から1年以上が経過している物件ですし、最近は都下の新築分譲マンションの完成済物件の値引き販売が珍しくなっている状況からするともう一声欲しいのも事実ですね。

スミフさんもそろそろ値引きしましょうよ~。
残っている住戸の管理費の負担も馬鹿にならないですし~(笑)。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板仕様などの高級感もありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンターなど基本的なところは抑えています。価格帯からすると浴室照明がダウンライトでなくブラケットタイプなのは残念ですね。

管理費は239円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数36戸とスケール感に欠ける物件であることを考えると違和感のない水準ですね。
駐車場は敷地内は全10台(機械式)ですが、市条例の要件を満たすために別途敷地外に2台用意しているとのことです。

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