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【崖上から見ると2階建】バースシティ東五反田4階56平米6,990万円【坪単価410万円】
2017-03-02

バースシティ東五反田。

五反田駅徒歩3分(都営線。JR線は徒歩4分、東急線は徒歩5分)の地上2階地下2階建総戸数19戸のレジデンスです。

超小規模物件にはなりますが、2017年ちょっと気になるマンション【末長組編】で言及したようにこれ以上ないぐらい際どい立地条件に誕生する物件で建築計画発表当初から凄く気になっていたマンションです。

【際どい立地だからこその末長!凄い間取りが盛りだくさん】2017年ちょっと気になるマンション【末長組編】

地上2階地下2階建ということからも分かるように敷地は基本的には第1種低層住居専用地域ながら、第1種低層住居専用地域と商業地域の境目となる崖っぷちに誕生する物件で崖上のエントランス側から見ると2階建にしか見えません。

崖の下側(南側)から見ると4階建に見えますが(南側隣接建物のせいでそもそもあんまり見えないでしょうが・・・)、崖上(北側)からのこの物件の佇まいはあまりに個性的ですのでぜひご覧いただきたいですね・・・。

ちなみに北側道路の向かいは「池田山」と名の付く低層マンションや立派な戸建が多い落ち着いた住宅街となっており、この物件もほぼ第一種低層住居専用地域なので「池田山」を名付けるのかと思っていましたが、意外にも東五反田でしたね。

まぁ同時期分譲となるロイヤルシーズン池田山とは異なりコンパクト中心の物件ですし東五反田の方がシックリくるのは間違いないので個人的には好感が持てます。

公式ホームページ
IMG_0278[1]
お部屋は56㎡の2LDK、南向き中住戸です。40×号室ということで最上階住戸なのですが、前述の通り建築基準法上は2階となります。南側(崖下)はこの物件の敷地よりも大分グラウンドレベルが低いのですが、商業地域で建築物の高さ制限が全く異なるのでこの物件の2階やスカイテラスでようやく前建を越えるか越えないかというレベルになります。このような上層階住戸では日照は問題ありませんが、下階は日照に難があり、第一種低層住居専用地域らしさのある立地条件とは残念ながら言えません。

間取り的には最上階住戸ならではのスカイテラス(当物件の最上階住戸は全戸にスカイテラスがついています)が最大の売りとなるのでしょうが、個人的には超ワイドスパンも同じぐらい魅力のあるものだと思っています。

洋室2室がリビングインであるのは賛否あるところだとは思いますが、超ワイドスパンの専有部形状を最大限活かしたプランニングで玄関廊下を極限まで短くし効率性を高めている点も評価出来ますね。

末長物件の定番と言える壁式構造で柱の食い込みはむろんありませんし、一縷の無駄もない徹底的に効率性を追求したプランニングに心地良さを感じることが出来ます。

56㎡の2LDKだと一般的にはLDがギリギリ10畳確保出来ればいい方ですが、10.5畳という広さの形の良いLDを実現出来ていますし、洋室2室にもゆとりを感じますね。
洋室2の引き戸を開くと大きな空間として使うことが出来るのも魅力的の一つでしょう。

浴室は1418でなく1317ですし、洗面所も少々狭いですが、収納はわりと充実していると思いますし、ほとんど文句のつけようがない優秀なプランです。
高額物件であることを考えるとフラットな玄関周りはちょっとあれですが・・・(次の記事で言及します)。

ちなみにスカイテラスは約45㎡もの大きさがあります。前述の通りそれほど視界抜けが得られるようなポジションではないのですが、日当たりは抜群ですし植物を栽培したり子供を遊ばせたりするのに適した空間となりそうです。

坪単価は410万円。近年のこの界隈の物件で比較的似た属性の物件と言うと桜田通りの向こうにはなりますが、ザ・パークハウスアーバンス東五反田があるでしょうか。2013年の分譲でまだマンション価格上昇する前だったため平均坪単価は310万円弱という水準でした。
しかしながら、ここ2~3年の物件となると桜田通り沿いのクレヴィアタワー池田山の平均坪単価は約400万円でしたし、まさに池田山という立地のザ・パークハウス池田山は2012年分譲であるにもかかわらず平均坪単価約430万円という水準だったようにそもそも丘上の第一種低層住居専用地域とそうでないエリアとでは評価が大きく異なるエリアとなりますので当物件のこの価格帯に違和感はありません。当物件はエリアの境的なポジションに位置しているためパークハウスほどの評価は当然出来ませんが相場並ということにはなるのではないでしょうか。

ブランド感やスケール感に乏しく、400万円超の水準に手を出しにくい面があるのは間違いないですが、そのような物件ゆえにこのようなスカイテラス付の最上階プランでもこの単価でおさまっていると言えます(大手デベ物件だったらもっとプレミアムが乗っかっていたのは間違いない。まぁ、この際どい小さな敷地に大手デベがマンションを建てることはなかったとは思いますが・・・)。
超ワイドスパンの間取りとスカイテラスに魅力を感じ、かつ、スカイテラスを十二分に使いこなせるライフスタイルの方であれば良さそうですね。

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