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【擁壁のような重厚な北側外観】バースシティ東五反田2階45平米4,990万円【坪単価365万円】
2017-03-02

続けて、バースシティ東五反田。

設計はディーシービー、施工はむろん末長組自身です。
末長組物件の圧倒的な個性は読者の方であればよくご存じのところかと思いますし、この物件は異常とも言える立地条件や敷地形状という時点で個性ある物件となるのは確実だったのですが、そうであってもやはりインパクトのある物件に仕上がりましたね。

前回の記事で書いたように敷地北側(崖上)から見ると2階建にしか見えない物件なのでスケール感があるとは言い難いのですが、東西に長い敷地形状に沿う形で屏風のように広げた外観形状、かつ、天然石とコンクリ打ちっ放しを採用したことで重厚感も演出したことで、ちょっとした要塞、いや、擁壁のように見えなくもないものとなっています(笑)。

全戸南向きの設計ですので北側共用廊下は外廊下でも何らおかしくなかったのですが、高額物件であることを意識してか内廊下設計を採用し、かつ、所々に窓を設けているのも大きな特徴の一つと言えるでしょう。

また、崖上の北東部に設けられたエントランスはやはりかなりデザイン面に拘ったものとなっていますし、デコラティブ過ぎるとさえ思う凝ったデザインの内廊下も悪くないと思うのですが、欲を言えば、スカイテラスに設けられた手摺は縦格子上のものではなくガラス手摺のようなもっとスタイリッシュなものが良かったのかなと。

前回のバースシティ東五反田

公式ホームページ
IMG_0279[1]
お部屋は45㎡の1LDK、南向き中住戸です。建築基準法上は地下1階となる住戸で前回の記事で書いたように南側は商業地域で高さのある建物が立っているので、視界抜けがないどころか日照も芳しくないポジションとなります。

ただ、間取り的には、当物件の東西に長い敷地形状を存分に活かしたプランニングであり、間取り重視の方には少なからず魅力のあるものとなっています。

やはり超ワイドスパンであることで玄関廊下をコンパクトに出来ているので、無駄な面積が少なく45㎡の1LDKとしては居室畳数をかなり大きく確保することが出来ています。
この専有面積でLDKが14.2畳、洋室6.5畳はかなり大きい方と言えますね。

キッチンは壁向きでありオープンキッチンでないことを残念に思う方もいらっしゃるでしょうが、キッチンにより空間が分断されていないことでより柔軟性の高い使い方が可能となるというメリットもあります。

また、玄関廊下はコンパクトながらも広がりのある形状をしている点も良いですね。玄関は住居の「顔」ですので。

一方、前回の記事でもちらっと述べましたが、残念なのは玄関前にアルコーブがないことですね。共用廊下の側壁と住戸玄関扉がフラットであり、玄関扉が凹んだ位置にないためにアルコーブ的なスペースが確保出来ておらず、プライバシー面への配慮に欠けるものとなっています。
当物件は共用内廊下に対して両側に住戸(玄関)があるわけではないため、このドア位置でもそこまでプライバシー上問題となることはないのでしょうが、アルコーブがないことでドアを開けた状態だと内廊下の人の通行を邪魔するでしょうし、高単価物件であることを考えるとさらなる配慮が欲しかったですね。

こういったアルコーブのない内廊下設計はいわゆるワンルーム投資マンションで内廊下を採用したケースではごくごく一般的なものなのですが、それを除くとあまり見かけるものではないのです。

坪単価は365万円。視界条件は芳しいものとは言えませんが、山手線まで徒歩4分という立地条件ですので、このぐらいの単価にはなることに違和感はありません。ただ、これだけ効率的なプランニングに出来ているわけですし、40~42㎡ぐらいでも十分に1LDKとして機能したであろうことを考えると、そのぐらいの面積を同じ単価で分譲していればもっと売りやすかったのだろうなとは思ってしまいますね。
40㎡なら同じ単価でも4,500万円切りますからね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、フィオレストーンの水回り天板、トイレ手洗いカウンター、フラットラインLED照明など単価なりと感じることのできるものになっています。
また、掃き出し窓には壁式構造の末長物件らしく天井付近までのハイサッシが採用されているのも当物件の大きな魅力の1つでしょう。

管理費は356円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下仕様の小スケール物件となりますのでこのぐらいの水準にはなってしまうでしょうね。
駐車場は当然ながらありません。この立地条件ですので仕方ないでしょう・・・。

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