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【2方向エントランスが地味に良いかも】ロイヤルシーズン池田山3階75平米9,780万円【坪単価433万円】
2017-03-05

ロイヤルシーズン池田山。

五反田駅徒歩6分(都営線。JR線は徒歩7分、東急線は徒歩8分)、目黒駅徒歩11分の地上3階地下3階建総戸数19戸のレジデンスです。

先日紹介したばかりの近隣のバースシティ東五反田も崖でしたが、こちらも崖です・・・。こちらの物件名は東五反田ではなく池田山と名付けられていることからも分かるように敷地東側は池田山の本流と言えるポジションにあるのですが、敷地西側にかけて急激に傾斜しており、建築基準法上地上3階地下3階建となっています。当物件の敷地は用途地域的には全てが第一種低層住居専用地域で本来であれば3フロア(地上3階建)が限界となるのですが、6フロア構成となっている点からいかに特異なポジションにあるかがお分かりいただけるかと思います。

そんなやっぱり末長物件らしい個性的な立地の物件なのですが、傾斜地ゆえのメリットもありますね。敷地西側(低地側)にはサブエントランス(建築基準法上の地下3階部分。駐車場入口も同様)が設けられているので、駅からの帰り道はサブエントランス側を使うとほとんど坂を上ることなくアクセスすることが可能となるのです。
ホームページには当然ながら池田山の住宅街を経由する経路が点線で案内されていますが、サブエントランス側への道程の方がほぼ真っ直ぐな感じとなりますし、距離もほぼ変わらないはずです。
この物件の位置から目黒駅まで徒歩11分表記であるのもこのサブエントランスがあるからこそでしょう。いわゆる丘上の池田山物件はポジションにもよりますが目黒駅まではもう少しかかってしまいますよね。

施工は当然にデベロッパーでもある末長組ですが、設計は西尾建築設計です。バースシティ東五反田と同じで末長物件でお馴染みのディーシービーなのかと思っていたので意外でした。
西尾建築設計は一建設のプレシスシリーズを数多く手がける設計会社です。

外観デザインは、一言で言うと素晴らしいと思います。
末長デザインは基本的に画一的でなく、フロアによって細かにフロアプランも変えるのが普通なので外観も凹凸が多く動きがありますね。
サブエントランス側からの外観は、アースカラーの上品な色味のタイルにガラス面の美しいガラス手摺を組み合わせが美しいもので、ガラスとタイルを部分部分によっての使い分けたバルコニー手摺部の設えが至極絶妙に感じますし、ルーバル周りに設けられたプランティングの緑も良いアクセントとなっています。
一方、丘上のメインエントランス側はよりクラシックな佇まいでステンドグラスやロートアイアンを施している部分もあるので、池田山の第一種低層住居専用地域に馴染むことでしょう。

バースシティ東五反田と同じ総戸数19戸ではありますがこちらは60~80㎡台ということで多少なりともスケール感がありますし、「ロイヤルシーズン」の冠を掲げているだけのことはありますね。

公式ホームページ
IMG_0286[1]
お部屋は75㎡の3LDK、北西角住戸です。物件内では6フロア中下から3番目、つまり、中層階にはなるのですが、建築基準法上は地下1階住戸となります。北側の眼下にはサブエントランスがあるポジションで北西側は首都高沿いに背の高いグレンパーク池田山などがありますが、西側の前建まではわりと距離が確保出来ていますし、北側も戸建などの低層建物で構成されたポジションとなります。

ルーバル付の上層階プランを取り上げようかと思いましたが、一般的なプランを取り上げた方が一般的な物件と末長物件との違いがより分かりやすい気がするので一般プランを取り上げることにしました。

間取り的には角住戸ながら75㎡に満たない程度の広さしかなく、少々価格面のグロスの嵩みを意識したプランニングということにはなりますが、玄関廊下を一直線にしているので、有効面積は上々ですね。このような一直線の玄関廊下だとプライバシー面への配慮には欠けますし、バースシティ東五反田同様でやはり玄関前にアルコーブ的なスペースがありませんので、そのあたりは億近い住戸であることを考えると残念に思う部分が少なくないですが・・・。

ただ、当物件にはそれを補って余りある優れた特長があります。
当物件は単なる壁式構造ではなく、F2システム(PRC構造+耐震壁付ラーメン構造。一見壁式構造のように柱や梁が見えませんが、薄い柱と梁が壁に内蔵された形)を導入しているため、柱や梁のデッパリがなく非常にきれいな居室形状を実現することが出来ているのです。
開口部幅をしっかりと確保した上で足元から天井付近までの正真正銘のハイサッシが採用しているので採光及び開放感は一般的な物件の比ではないですね。
LDの西側の2つの開口部の間には「壁(柱)」が必要であり一般的なラーメン構造ほどの開口部幅は確保出来ていないようですが、タワマンなどではない中低層物件ということを考えれば上々の開口部幅と言えますし、サッシ高が出せていることで実際の室内(3次元)の印象は一般的な物件とはかなり異なります。

坪単価は433万円。この住戸の位置だといわゆる池田山という感じのポジションにはならないため、単価的には幾分割り引く必要はあるのでしょうが、前述のように物件自体は池田山クオリティと言って過言ではない高級感のある造りとなってますし、物件自体は池田山物件と言えると思うので悪くない水準ではないでしょうか。

バースシティ東五反田のような30~50㎡台という面積帯だとグロスがそれほど嵩みませんでしたが、この物件ぐらいの面積帯になるとグロスの嵩みが販売面での障害となることが避けられないためか、いくらかは弱めの単価設定になっている印象です。
ちなみに上層階ルーバル付住戸は富裕層の心でさえも十分にくすぐることの出来る魅力あるプランとなっていることもあり坪単価550万円超という大手デベ顔負けの価格設定になっていますね。

末長さんはこの後、赤坂、白金台、西麻布でも分譲を予定しているため、より高額な物件も出てくるものと思われますが、末長さんが500万円超の物件を分譲する時代が来るとは思わんかった・・・。これからも継続的に都内一等地での分譲を行っていくのだろうか???
経営を考えた場合にはリスクも少なくないとは思うのですが、個性ある末長物件が業界に与える影響は少なくないと思うのでぜひとも末永く頑張っていただきたい!!!

設備仕様面は、少戸数ながらディスポーザーが付いていますし、食洗機、水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンターはもちろんのこと、大理石の玄関廊下床、無垢材のフローリング及び扉面材、キッチンバックカウンター、タイル貼・天然石貼の浴室、そしてそして窓下やサッシ下の天然大理石貼と価格帯に相応しい上質なものとなっています。
坪単価500万円超の住戸にとっては「単価なり」なのでしょうが、この住戸のように400万円台前半の住戸にとってはかなり魅力的ですね。近年は400万円そこそこの物件でここまでやるケースというのはまずないので・・・。

管理費は375円/㎡。総戸数19戸ながら内廊下、かつ、ディスポーザー付ですのでこのような水準になるのは仕方ないでしょう。むしろこの価格帯を考えると400円/㎡に達していないことを評価すべきではないでしょうか(少なからず管理費は物件価格に比例するものです・・・)。

駐車場は全3台と高額物件にしては少ないですがいずれも平置なのは良いでしょう。

【駅近小規模オプレジなのに駐車場が3台も】オープンレジデンシア日暮里est2階64平米5,280万円【坪単価272万円】 | topページへ戻る | 【玄関位置に注目!】リリーゼ門前仲町3階55平米4,750万円【坪単価285万円】

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コメント:

いつも楽しく拝見させてもらってます。私は大阪の人間なので是非北浜ミッドタワーについても言及願いたいです。

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Re: タイトルなし

コメント有難うございます。

大阪の方からご連絡をいただくことは少ないので大変嬉しいです。
実は北浜ミッドタワーの記事はほぼ完成しており、近々アップ予定です。

ただ、流石になかなかモデルルームに行くことは出来ませんし、関西圏の物件は記事にするだけの情報が不足してしまうこともあります(北浜ミッドタワーは設備仕様がホームページにのってません・・・泣)。
大変厚かましいことを言ってしまい恐縮なのですが、今後関西圏の気になる物件などを見に行かれた際にはPCサイトのメールフォームなどからご連絡いただけますと大変有難く思います(記載いただいたメールアドレス宛にこちらからご返信させていただきます)。その際にはもちろんメールで相談等に乗ることも可能ですので、ご検討いただけましたら幸いです。

ご連絡有難うございました!

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