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【南青山マスターズハウス以来の・・・】ザ・パークハウス麻布外苑西通り5階85平米15,700万円台(予定)【坪単価約610万円】
2017-03-11

ザ・パークハウス麻布外苑西通り。

乃木坂駅徒歩9分、表参道駅徒歩11分、六本木駅徒歩15分の7階建総戸数73戸のレジデンスです。
物件名からは三菱感しかありませんが、ヴィークコートの清水総合開発とのJVとなる物件です。

43~120㎡とかなり幅のあるプランを設けた物件にはなりますが、70~80㎡台が中心であり、7階建で総戸数73戸というのは結構大きいですね。私道・植栽地部分を含んでのものですが、敷地面積は2,200㎡弱あります。

この界隈は青山霊園に囲まれていますし、そもそもマンション用地が少ないというのもありますが、これぐらいのスケールの物件が誕生するのは久々なのでどんな物件が出来るのか密かに楽しみにしていました。
この物件の2倍以上のスケールのある物件にはなりますが、このエリアの物件とは思えない梁のデッパリで話題となったかの有名な南青山マスターズハウス(2011年分譲。ポジションはもう少し北側ですが、やはり外苑西通り沿いで青山霊園ビューです)以来であり、そのような過去物件がある中でこの物件がどのようなクオリティを目指してくるかも大きな興味の1つでした。

最寄駅の乃木坂駅まではその南青山マスターズハウスの徒歩7分よりもさらに遠く、ギリギリ徒歩10分圏内という形にはなりますが、3分の2以上が億ションとなっているような物件なので徒歩分数が重要となるかと言うとそんなことはないですし、10分を少し越えてしまうとは言え、表参道駅までも徒歩圏となる立地条件は一定の魅力があると思います。

表参道駅徒歩10分圏内でスケール感のある物件は非常に限られており、徒歩11分であってもこのようなブランド感・スケール感を有することによる希少性は少なからずあるでしょうね。

公式ホームページ
IMG_0306[1]
お部屋は85㎡の3LDK、北東角住戸です。北側隣接地で三菱さんがさらにマンションを建てる予定のようなのでいずれ視界は妨げられてしまうようですが、東側は外苑西通り、そしてその先は青山霊園となりますので、視界抜けも十分です。南青山マスターズハウス同様で墓地ビューをどう考えるかそれに尽きますね。青山界隈に限らず都心物件ではお部屋から墓地が見えることは何ら珍しいことではありませんが、ここまでモロだとやはりちょっと悩ましいところではありますよね。上層階からであればその先に都心の夜景も望めますが、上層階ゆえにお墓が見えやすいのも事実です。

間取り的には80㎡台半ばの3LDKということで上層階のルーバル付などの特殊プランを除くと物件内では専有面積が比較的大きなものとなります。
ただ、読者の方であればお気づきのようにまさに角住戸らしい玄関位置で廊下がかなり長いのが気になりますね。
LDは表記上は14畳とまずまずですが、入口ドアをかなり玄関寄りにして畳数を誤魔化していることからも分かるように実際は12畳程度しかないものと思われます。当物件の87㎡超の南西角住戸は同様に3LDKながらLDは12.4畳しかない(しかもオープンキッチンでないので空間的な広がりもない)という非常に苦しいプランニングとなっていることからするとこちらはまだ良い方という印象もあるのですが、全体的にもう少し「玄関位置」に配慮した設計を目指して欲しかったですね。
私道などとの関係上、ランドプランに制約があったことも影響はしているのでしょうが(次の記事で言及します)、柱の食い込みもこの価格帯の物件としてはかなり顕著なものですし、勿体ない印象が少なからずあります。

室内の下がり天は南青山マスターズハウスほどカタストロフィー感のあるものではなく、一般的なものとなっていてホッとしましたが、この価格帯の物件ということを考えるとけして褒められたものではなく、FIXサッシを採用したがゆえに角住戸のわりにバルコニーがかなり小さくなってしまっているのも気になる要素の1つです。

南青山マスターズハウスの時も思いましたが、青山霊園ビューにFIXサッシって必要なのかな???ガラス手摺のフルバルコニーの方が適しているような気がするんだけども・・・。霊園沿いだと「窓を開ける気があまりしない」という意味でバルコニーが適していないということなのかな???FIXサッシだと外苑西通りから室内が見えやすくなるというデメリットもあるとは思うのですが。

なお、ハーフバルコニーを採用したがゆえにLDの形状が歪な感じになっており、そのあたりが気になったりもしますが、ダイニングスペースとリビングスペースを自然と分けるという意味では悪くない印象で(そもそもの広さが今一つなので分けるとどちらの空間も手狭な印象があるのは気になりますが・・・)、当プランはバルコニーに向かってL字サッシを採用するなど開口部が充実している点も評価出来ます。

収納は数自体は悪くないですが、この専有面積の住戸にしては大きなものが少ないですね。廊下の途中にある物入の奥行のなさにちょっと驚愕(笑)。
ちょっとしたスペースも無駄にしないという意味では良いことかとは思いますが・・・。

坪単価は予定価格で約610万円。南向きではなく日照面は優れているとは言い難いですが、南側の角住戸と比べて若干高いぐらいの単価設定となっており、デベロッパー的には高い評価を与えているようです。
ディアナガーデン西麻布の高額住戸は700万円を優に超える水準でしたのでそれと比べるとまだこなれた水準なのかもしれませんが、このプランは上層階とは言えルーバルなどがついているわけではありませんし、有効面積が大きいとは言えないことを考えるともう少し頑張って欲しかったというのが正直なところとなるでしょうか。

マンションが安かった時期に分譲された南青山マスターズハウスでさえ上層階は坪単価500万円弱はしたので今時期ならこの水準になるのは相応っちゃ相応ではあるのですが(構造及び設備仕様も南青山マスターズハウスに比べれば大分良いですし・・・)、間取りに600万円超の感じが乏しいのが…。

【専有部も共用部も一筋縄ではいかない設計】ザ・パークハウス麻布外苑西通り2階71平米11,600万円【坪単価539万円】 | topページへ戻る | 【高級感のある内廊下設計に驚き】勝どきザ・リバーフロント4階45平米4,600万円【坪単価342万円】

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