top  >  【新築】港/中央/千代田  >  【専有部も共用部も一筋縄ではいかない設計】ザ・パークハウス麻布外苑西通り2階71平米11,600万円【坪単価539万円】

当サイト内検索    (累計2300棟5000室)


最新記事

月別アーカイブ(スクロールすると2011年まであります)

当サイト内検索    (累計2300棟5000室)

【専有部も共用部も一筋縄ではいかない設計】ザ・パークハウス麻布外苑西通り2階71平米11,600万円【坪単価539万円】
2017-03-11

続けて、ザ・パークハウス麻布外苑西通り。

設計はアーキフォルム、施工は東亜建設工業、そしてデザイン監修はSKM設計計画事務所です。
SKM設計計画事務所の柴田氏はザ・パークハウス白金やザ・パークハウスグラン麻布仙台坂など三菱さんの高額物件ではお馴染みの方でここも安定感のあるデザインだとは思います。

ただ、当物件は70~80㎡台中心の総戸数73戸という結構なスケール感、及び、坪単価500~600万円台中心という価格帯を考えると少々寂しい印象があるのも事実ですね。

敷地形状を上手に活かした外苑西通り沿いのゆとりある車寄せは当物件の大きな魅力の1つと言えるでしょうし、要所要所に高さのあるFIXサッシを採用したことで外観デザインもそれなりに見映えのするものとなっているとは思うのですが、このスケールの大通り沿いの高額物件であればエントランスは2層吹抜のスケール感のあるものが望ましかったと思いますし、ちょっとしたラウンジ程度しかない共用部にも物足りなさがあります。

空地率は約45%(私道や植栽地部分も含む)とけして低くはないのですが、周辺住民が外苑西通りから当物件の敷地西側へ抜けることが出来るように、敷地内に私道及び第三者が通り抜け可能な通路(駐車場周りの動線が通路となっている)を設けていることもあって、プライベートガーデン的な空間を設ける余裕もなかったようですし、敷地面積2,000㎡超、総戸数73戸というスケール感を感じることのできる部分は少ないですね。

三菱さんはこの物件の北側隣接地でもマンション分譲を予定しているわけで、2敷地合わせたさらにスケールのあるものが見たかったという思いも少なからず沸いてきちゃいますね。用地仕入のタイミングの問題もあったはずで致し方ないことだとは思うのですが…。

前回のザ・パークハウス麻布外苑西通り。

公式ホームページ
IMG_0307[1]
部屋は70㎡超の2LDK、西向き中住戸です。霊園は西側にもありますが、霊園との間には細長い第三者所有地があり、2~3階建相当の建物が立っており、低層階だと霊園ビュー感は薄くなります。建物と建物の間に平置の駐車場があり、そこからは見えますが、視界抜けとトレードオフの形なので悪いことばかりではありません。

間取り的には70㎡超と高額物件らしいゆとりある面積を確保した2LDKとなっています。ただ、内廊下物件ということで共用廊下側に開口部を設けることができず、洋室1室が行灯部屋となっているのは残念ですね。

その洋室2はLDの陰とは言え、「LD内」から入室する形となっているので建築基準法上の居室要件を満たし「2LDK」表記が出来ているということになります。
LDドア位置は一般的なものでそこに「無理やり感」を感じてしまうということがないのは救いですが、建築基準法上は居室と認められているとは言えこの位置だと引き戸を開いていても採光面はかなり厳しいですし、優に億ションとなる価格帯からすると残念な印象はあるでしょうね。

また、玄関廊下はかなりコンパクトに出来ているため、各居室の畳数はいずれもしっかりしたものと出来ているのですが、洋室2室をLDに比してかなり重視している傾向にあるため、LDが70㎡超のわりに狭いのもちょっと残念に感じます。

好みの問題ではあるとは思うのですが、洋室2室をあと1畳づつ小さくしてLDを15畳超確保してくれた方がより多くの方にとって魅力的だったような気がします。

ただ、LDは奥行のあるバルコニーに面していて、畳数以上の広がりを感じることができそうな点は良いですね。

坪単価は539万円。先日のディアナガーデン西麻布の低層階よりも若干上の水準で、ディアナガーデンと比べると住戸間の単価差がかなり小さくなっていますね。霊園の影響もあるのか「上」はこれ以上伸ばせないけど「下」もこの水準で限界という苦しい採算面が透けてきます。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンターはもちろんのこと、シーザーストーンの水回り天板、タイル・天然石貼の浴室、突板フローリング、LD及び主寝室のビルトインエアコン、LD、主寝室、さらにキッチンまでの床暖房、そしてそして全熱交換器と価格帯に恥じない非常にクオリティの高いものとなっています。坪単価500万円前後の低層階住戸にとってはかなり魅力の高いものと言えるでしょう。
南青山マスターズハウスは坪単価320~330万円台からあったので比べるのは酷かもしれませんが、同じエリアの物件とは思えないほど専有部グレードに差がありますね・・・。

管理費は412円/㎡。むろん、内廊下、かつ、ディスポーザー付ですし、この価格帯の物件であればこのような水準になるのは予想していたことではあるのですが、上記のようなそれなりのスケールがありながらコンシェルジュサービスがついていないことからするとなぜに400円/㎡以上となるのか少々疑問ですね。
各階ゴミ置場があることが少なからず影響しているとは思いますが、結構なスケールがあることからするとそれでも300円台であって欲しかったです。

駐車場は全16台で身障者用1台を除き機械式となります。このクラスの物件にしてはかなり少ないですし、前述のように駐車場が第三者が通行可能な敷地内通路上にあるのでセキュリティ面も少し気になります。

【駅直結、しかも初の北浜アドレスのタワー】北浜ミッドタワー38階85平米8,680万円【坪単価337万円】 | topページへ戻る | 【南青山マスターズハウス以来の・・・】ザ・パークハウス麻布外苑西通り5階85平米15,700万円台(予定)【坪単価約610万円】

このページのtopに戻る

コメント:

このページのtopに戻る

名前
題名
メールアドレス
WEBサイト
 
コメント:
パスワード
  管理者にだけ表示を許可する

このページのtopに戻る

トラックバック:

このページのtopに戻る