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【駅近小規模オプレジなのに駐車場が3台も】オープンレジデンシア日暮里est2階64平米5,280万円【坪単価272万円】
2017-03-05

オープンレジデンシア日暮里est。

鶯谷駅徒歩5分、日暮里駅徒歩9分、入谷駅徒歩11分の14階建総戸数26戸のレジデンスです。

アドレスが荒川区東日暮里であるため物件名は日暮里estとなっていますが、昨年から分譲を続けているウィルレーナ東京根岸(アドレスは台東区根岸)の近隣に位置する物件で最寄駅は日暮里駅ではなく鶯谷駅となります。

山手線までは徒歩5分という利便性の高い立地条件とはいえ、この界隈は同じ駅徒歩5分のルフォン根岸三丁目や駅徒歩8分のザ・パークハウス根岸が長期間分譲を続けていましたし(現在は完売)、アトラス日暮里イーストレジデンスも未だ分譲中という状況で需要は旺盛とは言えません。

そのため、それらよりもブランド的に優れているとは言えない後発のオプレジが総戸数26戸とは言えどのような価格帯で分譲されるか気になっていたのですが、特にそういった事情が反映されているとは思えない価格帯での分譲となるようです。
上場して以降のここ2~3年のオプレジは、それ以前の少なからず価格で勝負する姿勢は影を潜め大手デベ顔負けの単価水準で次から次へと物件を供給していますね。最近は完売までのスピードが以前に比べ大分遅くなっていますし(どこのデベの物件もそうですので仕方ないでしょう)、小規模物件ばかりなので「供給戸数」自体は大したことはないのですが、「供給物件数」だとかなり上位にランクインするのではないでしょうか。

設計はアートプランニング、施工は新三平建設です。ここも1フロア2戸というかなりの小規模物件であり、もっと地味な印象の物件となっていてもおかしくはないのですが、エントランス周りには天然石及び上質感のあるタイルを用いたり、バルコニー手摺にガラス手摺と縦格子手摺を使い分けるなど、最近のオプレジシリーズの例に漏れずデザイン性を高めている点に好感が持てます。

また、当物件はオプレジ物件としては珍しく(?)三方接道の敷地であり(オプレジはほとんど接道していない物件とか少なくないので…)、平置駐車場が3台(1台はカーシェア用)も用意されている点にも注目すべきでしょう。山手線まで駅徒歩5分の64㎡と38㎡の2プラン総戸数26戸のオプレジで駐車場が3台というのはちょっとした事件かと(笑)。

エントランス前にも結構なゆとりを設けることが出来ていることからもわかるように敷地面積が小さいわりに不思議なほど敷地に余裕が生じた物件ということなんだろうなぁ…。

公式ホームページ
IMG_0289[1]
お部屋は64㎡の3LDK、北東西の三方角住戸です。方角的に日照時間は短いものの北と東は接道しており、低層階でも前建の圧迫感は少ないポジションとなります。

間取り的には1フロア2戸の小規模物件だけあって柱を逃がす気は微塵もなく、64㎡という無駄を極力排除したい狭小3LDKということを考えると微妙な印象はあるのですが、玄関廊下は比較的コンパクトに出来ているのは救いでしょう。

この廊下の長さで洋室1室がリビングインでないのは評価出来ますし、LDとはほぼ隣接さえもしておらず、玄関からも奥まった位置にあるので独立性はかなり高いです。こういった面積帯の3LDKではありそうでない居室条件ではないでしょうか。

洋室は最低でも5畳確保できているのは評価できる点ではありますが、柱の食い込みにより居室形状は難がありますし、洋室を広めに確保したしわ寄せがLDの9.5畳に出てしまっているのは否定できません。

坪単価は272万円。ウィルレーナ東京根岸は30㎡台が中心であるため平均坪単価は約330万円とかなり高額でそれよりは大分安くはなりますが、上で挙げたルフォン、ザ・パークハウス、アトラスイーストあたりは平均坪単価でおおよそ275~290万円という水準であり、低層階住戸ということを加味すると実質的にはそれらよりも上の価格設定ということになりますね。大したものです…。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗器、水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンターなどそれなりのものにはなっています。

管理費は293円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、かなりの小規模物件ということもあり、300円近い水準になっています。

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