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【駅直結、しかも初の北浜アドレスのタワー】北浜ミッドタワー38階85平米8,680万円【坪単価337万円】
2017-03-12

北浜ミッドタワー。

北浜駅徒歩1分、淀屋橋駅徒歩3分(京阪本線。御堂筋線は徒歩6分)の43階建総戸数311戸(事業協力者住戸5戸含む)のレジデンスです。

北浜駅直結、淀屋橋駅地下通路直結というだけでなく、初の北浜アドレスのタワーということでも注目を浴びる物件です。
(当初は北浜ザ・タワーという名称でしたね。同じ駅直結のザ・北浜(kitahama)と混同しやすいので変わったのかな???こちらは北浜アドレスであちらは違うのでそういう意味ではこちらの方が「ザ・北浜」に相応しいのかもしれませんが・・・)

ザ・北浜は、こちらよりも高い54階建であり、近年タワーが次から次へと供給される大阪府内でも「最も高さのあるタワーレジデンス」(階建ならザ・パークハウス中之島タワーが55階建でNo.1ですが、低層部の商業施設部分等の階高などの関係で高さはザ・北浜の方が15m以上高い)ということでこちらにはない特長も持っていますが、アドレスからしてもこちらもそれに匹敵する大阪を代表するタワマンとなるのは間違いないところでしょう。

ザ・北浜はリーマンショック前のプチバブル崩壊直前、こちらも相場の頂点なんじゃないかと思うような時期に分譲されるわけで、そういった面での不安がないといえば嘘にはなりますが、どちらも価格が高い時期に分譲されるだけのことはある立地・パフォーマンスを有した物件と言えるでしょう。

公式ホームページ
IMG_0567[1]
お部屋は85㎡の3LDK、南西角住戸です。39階以上はプレミアムとなりますのでそれ以下の一般フロアの中では最も高層階に位置する条件の良い角住戸となります。南東方向には前述のザ・北浜、南西方向には46階建の淀屋橋アップルタワーレジデンスが視界には入ってきますが、何百メートルも離れていますし高層階ならではのパノラマビューが楽しめるポジションですね。真夏の西日の直射はある程度覚悟しておく必要があるでしょうが・・・。

間取り的には85㎡の3LDKは関西エリアの物件としては普通なのでしょうが、関東圏ではプレミアム住戸を除くと85㎡以上というのは最近ほとんど見かけることはなくなりましたし、角住戸らしいしっかりとした広さを確保したものとなります。

このプランは全方位に住戸が設けられたタワマンの角住戸としては玄関位置が非常に素晴らしく(西側の深い位置まで共用廊下が設計されているので玄関位置がバルコニー(窓際)に近く、廊下が長くならない)、これ以上ないぐらい効率的な造りとなっているのが最大の特長と言えるでしょう。

洗面所のプライバシー面に配慮したせいか玄関の下足スペースは広がりがあるとは言えず、大きさ自体も少々寂しい印象があるのですが、その先のホールは広がりがあるものとなっており、広がりがありながらも最小限に抑えるという絶妙な設計です。

洋室2はLD引き戸でなく開き戸で隣接させている以上は廊下からの動線の方が相応しかった印象があるので、LDの入口ドアはもう1歩キッチン側に設置し、その手前に洋室2への開き戸を設計しても良かったような気もしますが、これはこれでありでしょう。

85㎡超で無駄を最小限に抑えた3LDKながらLDが13.8畳と少々小さい点、浴室が1620でなく1418である点は少々意外なのですが、主寝室を8.2畳、洋室2も6.5畳確保するなどしている影響でしょうか。主寝室は7.2畳、洋室2も6畳として、LDを15畳超確保した方がよりバランスが良かったような(魅力が増したような)気がしません???

LDのコーナーサッシはやや南東側の柱が邪魔に感じますし、設計次第でもっと開放感を高めることも可能だった気がするので、若干勿体ない印象もあるのですが、扁平柱及び扁平梁を用いたことで梁幅は抑えているのは評価すべき点ではあるでしょう。

坪単価は337万円。1階上の120㎡超の南西角が坪単価421万円であることからも明らかなようにプレミアムとそれ以下では非常に大きな単価差が生じているので広さに拘らない方はこちらを買ってオプション入れまくった方が魅力的でしょうね。

当住戸はプレミアムを除くと大きな専有面積が確保されているためか、条件の良いポジションのわりには単価が伸びておらず、中低層階の40~70㎡台の住戸との単価差は1割にも満たないような形となっています。39階以上のプレミアムを除くとほとんどの住戸が290~330万円内におさまっており、階建があり眺望にもそれ相応の差のある(低層階で視界抜けが得られる立地ではない)立地条件の物件としては、単価差がかなり小さい設定になっていると言えるのではないでしょうか。
一般住戸で350万円超が簡単に捌けるのであれば下限をもっと下げても利益を確保出来たのでしょうが、その水準となることを避けたがゆえに狭いレンジとなってしまった可能性が高いです。

【ザ・北浜ほどのインパクトはなくとも痒いところに手が届いた物件】北浜ミッドタワー6階55平米4,990万円【坪単価300万円】 | topページへ戻る | 【専有部も共用部も一筋縄ではいかない設計】ザ・パークハウス麻布外苑西通り2階71平米11,600万円【坪単価539万円】

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