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【再開発も期待できる急行停車駅徒歩3分】ルフォン小平美園町ザ・レジデンス5階73平米5,280万円【坪単価239万円】
2017-03-08

ルフォン小平美園町ザ・レジデンス。

小平駅徒歩3分の7階建総戸数47戸のレジデンスです。
小平駅の物件をご紹介するのは初めてですね。小平駅は西武新宿線の急行停車駅であり、西武新宿駅まで直通26分、高田馬場駅で乗換えて大手町まで38分(乗換え・待ち時間は考慮していない)という交通利便性の高さがあるので、鷺ノ宮駅、上石神井駅、花小金井駅などのようにもっと頻繁に分譲マンションが供給されてもおかしくないのですが、当物件は2005年のライオンズグローベル小平ブランニューフォート以来となるであろう久々のものとなります。

当物件は約1年前に完成済ですし、当初の青田売りから完成売りに変更したという経緯もあるので、久々の供給とは言えそもそもエリア内のマンション需要が多いとは言えない印象(この価格帯になるとより広い面積のある戸建にも十分に手が届く)がなくはないのですが、小平駅界隈の分譲マンション供給が少ない根本的な理由の1つとして広大な小平霊園の存在があるのは間違いないところでしょう。
イメージ云々を抜きにして単純に駅周辺は霊園の敷地が多いのでマンションが建設されるのは駅北東部及び駅南に限られます。

当物件は駅近物件であるがゆえに線路の影響は多少はあるものの急行停車駅徒歩3分の四方道路に囲まれた落ち着いた住宅街に誕生するという長所を持っていますし、時間はまだまだかかるようではありますが、小平駅北口では再開発が検討されている状況でこの物件から再開発エリアまではかなり近い距離にあるので長い目で見れば期待できるポジションではないでしょうか。

公式ホームページ
IMG_0300[1]
お部屋は73㎡の3LDK、南東角住戸です。南も東も道路の向かいは戸建となりますし、前述のようにこの小平駅界隈はマンションの供給が非常に限られており広範囲で見ても高い建物がないので、中層階以上での視界抜けは抜群です。その分、線路の影響がダイレクトになってしまう面はあるでしょうが・・・。

間取り的には南西角が80㎡超のプランとなっていることからすると大分面積を絞った感がありますが、かなり効率的なプランとなっているので73㎡以上の使い勝手を感じることが出来そうです。

角住戸としてはこれ以上ないぐらい玄関廊下をコンパクトにすることが出来たプランであり、専有面積に占める居室畳数割合は71.2%((12.6畳+3.5畳+6.6畳+5.0畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷73.06㎡)と角住戸にしては高めの水準、かつ、収納もいずれも大きなウォークイン×2+シューズイン(+納戸)という設計でかなり充実させることが出来ていますね。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

収納がここまで充実していなければこの71%程度の居室畳数割合を達成するのは何ら難しいことではないですが、ここまで収納を充実させた上での71%は価値があるでしょう。

洗面所がリビングインとなっていることからも分かるようにLDのドア位置の調整により廊下をさらに短くしている部分もなくはないのでしょうが、この廊下の長さで洋室2室がノンリビングインなのは評価出来ますし、柱の食い込みも回避した良質なプランと言えますね。

洋室3の引き戸もクローゼット脇にしっかりと収納できるタイプ、かつ、窓際の方立ても小さいタイプなので引き戸を開くとLDとの一体感も非常に高くなりますし、なかなかツボを押さえた好プランではないでしょうか。

周辺は前述の通りの戸建住宅街でありこのぐらいのの高さ及びスケールのあるマンションが建つことによる反対運動が少なくなく、それに配慮したと思われる東側の地味な開口部設計を残念に思う部分もありますが、その分南側は良いモノと出来ている印象があります。

坪単価は239万円。上層階で日照及び視界抜け抜群の好ポジションとは言え、前述の通りの戸建との競合を考えるとこの5,000万円を越える価格帯での分譲は苦戦してしまうでしょうね。土地を仕入れる時点でそんなことは百も承知だったはずですし、線路の影響が不可避である点とのバランスが取れているとは言い難い面があります。もう少し再開発の概要が明らかになってくると価格から受けるイメージも大分違うのでしょうが、現在のこの物件の置かれている状況からするともう一声欲しいところでしょうね。

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