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【この単価で袖壁まで天然石】ルフォン小平美園町ザ・レジデンス2階68平米3,690万円【坪単価179万円】
2017-03-08

続けて、ルフォン小平美園町ザ・レジデンス。

設計・施工は森組で、前回の記事でも言及したように約1年前に完成した完成済物件となります。
反対運動が起こってしまうぐらいの落ち着いた戸建住宅街に位置し、かつ、四方を道路に囲まれた非常に開放感の高い物件ですね。

南北に長い敷地形状であるため、南向き住戸率は約65%と都下の物件としてはけして高いとは言えなかったりもしますが、駅前でこの立地条件が享受できるのはメジャーとは言えない小平駅ゆえだと思いますし、「ザ・レジデンス」と名付けるだけのことはあるのかなと。

当物件のデザインにはルフォンシリーズでお馴染みの環境デザイン研究室が携わっており、デザイン性の高さに定評のあるルフォンシリーズらしく力が入っている様子が伺えます。

外観はホワイトベージュを基調としたもので普通過ぎる嫌いもありますが、敷地周囲及び敷地中央部に緑を配置したランドプランは四方道路の物件だけのことはある魅力の高いものですし、エントランス周りのライティングなども素敵です。

前回のルフォン小平美園町ザ・レジデンス

公式ホームページ
IMG_0301[1]
お部屋は70㎡弱の3LDK、北西角住戸です。北側道路の向かいにはリアンレーヴ小平弐番館という4階建のサービス付高齢者住宅があるので視界抜けは得られませんが、距離は十分に確保されていますし(その手前には当物件の駐車場などがある)、西側は戸建住宅となるので圧迫感もなく日照もそれなりに得ることが出来ます。
北西側には当物件のシンボルツリーが間近に望めるポジションとなりますし、南向き住戸とは異なり線路の影響が少なくて済みそうなのも長所と言えば長所でしょう。

間取り的にはこのエリアの物件とは思えないほど面積を絞ったものと言えますが、駅近物件ではありますし、戸建との競合を考えると思い切って面積を絞った方が差別化出来て良いという判断だったのかもしれませんね。南向きでないことを考えると中途半端に面積を広くするのも得策とは言えませんし、結果的な部分もあるとはいえとにもかくにも価格(グロス)で勝負した形ではないでしょうか。

妻側(北側)は柱の食い込みの目立つ設計で先ほどのプランなどと比べると柱による面積消費が気にはなってしまいますし、わりと奥行(玄関から西側バルコニーまでの距離)のあるプランであるため、LDの入口付近のデッドスペースも含めると専有面積のわりに廊下が長い印象もなくはないプランニングなのですが、北側にもバルコニーがあるのは良いですし、角住戸らしく開口部が比較的充実したものと出来ているのも好材料でしょうか。

角住戸ながら玄関前にアルコーブ的な凹みが一切ないのはちょっと残念ですね。

坪単価は179万円。日照が芳しいとは言えないことがしっかりと反映された水準と言えるでしょう。都下物件ながら、駅徒歩3分で前述のように面積をかなり絞ったプランニングを採用していることからすると当初はもっと単価高を目指していたのでしょうが、昨今のマンションの売れ行きからするとこのぐらいの水準が限界でしょうね。急行停車駅による新宿へのアクセス性の高さを重視する方にとっては検討できる水準ではないでしょうか。

設備仕様面は、スケールのある物件ではないためディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、そして天板だけでなく袖壁までも天然石仕様とのキッチンとこの単価水準の物件としては異例と言えるほどの高級感のあるものとなっています。この仕様を見ると当初は平均坪単価240~250万円ぐらいを目指していたような気がしますね・・・。
浴室照明もブラケットタイプでなくダウンライト仕様ですし、こういった坪単価200万円未満の住戸にとっては特にお得感がありますね。

管理費は212円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数47戸というスケール感からすると200円/㎡を越えてしまうのは仕方ないかな。もう少し安くともおかしくなかった印象はありますけれどもね。
駐車場は全24台で身障者用を含む3台のみが平置で残りは機械式となります。私道を含めてのものにはなりますが、敷地面積は3,000㎡超とかなり大きいのでもう少し平置駐車場を多く出来ていると管理費も抑えられた可能性が高いです。

【ディアナが見たかったぐらいの好立地】ピアース中野坂上4階54平米6,800万円台(予定)【坪単価約417万円】 | topページへ戻る | 【再開発も期待できる急行停車駅徒歩3分】ルフォン小平美園町ザ・レジデンス5階73平米5,280万円【坪単価239万円】

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