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【こちらも地上3階地下3階建】ロイヤルシーズン白金台4階83平米17,680万円【坪単価706万円】
2017-03-21

ロイヤルシーズン白金台。

白金台駅徒歩6分(1番出口6~23時。それ以外の時間帯は2番出口徒歩8分)、高輪台駅徒歩7分、目黒駅徒歩13分の地上3階地下3階建総戸数18戸のレジデンスです。

先日のロイヤルシーズン池田山と同じ地上3階地下3階建の物件であり、よくもまぁこんな同時期に末長組におあつらえ向きの超都心マンション用地が出てきたもんだな・・・と言うのが率直な感想ですね。

当物件の敷地北西側道路沿いと南側道路沿いとでは10m近い標高差のあるポジションとなります。南側道路の向かいは品川区上大崎であり、ギリギリ白金台という立地にはなりますが、道路の向かいも第一種中高層住居専用地域の落ち着いた住宅街となりますし、白金台駅と高輪台駅の2駅が利用しやすいポジションというのも長所の1つではあるでしょう。

設計は西尾建築設計(構造設計はジェーエスディー)、施工はむろん末長組自身となります。ロイヤルシーズン池田山と同じ組み合わせですね。

床の真横まで被さるようにガラス手摺が施されたバルコニーやシックで曲線の美しいエントランス周りなどこの地に相応しい高級感のあるデザインとなっている印象がある一方で、上層階のルーバルの手摺が何の芸もない縦格子となっているのは残念に感じます。
バースシティ東五反田も同様に感じる部分がありましたが、こちらはより一層高額な住戸が存在している物件ですので余計に残念な印象があります。ロイヤルシーズン池田山も同様にガラス手摺と縦格子手摺を組み合わせたデザインでしたが、縦格子手摺には黒色のロートアイアンを採用しており、より締まった高級感のあるものでしたね。

なお、当物件は建物1階部分(建築基準法上の地下3階部分。南側道路のグラウンドレベルと同じ)に平置駐車場を6台も設けており、そのあたりは非常に評価できるでしょう。近年、近隣で分譲されたプラウド白金台三丁目の駐車場が屋外機械式駐車場だっただけにこの物件の駐車場が余計に魅力的に感じる部分も無きにしも非ずですが。

ちなみに、プラウド白金台三丁目はとっくに完成し入居済なのに近隣の反プラウド運動が凄いです…。反対運動自体は何ら珍しいことではなく、完成までに反対運動が収まる(諦める)のが一般的で購入された方への影響というのは基本的にないのですが、今の状況だと住民の方も肩身が狭くて可哀想ですね…。

なお、当物件のエントランスは敷地南側(低地側)からだけのようです。
物理的には敷地北西側にもサブエントランスを造ることが可能だと思うのですが、敷地北西側が面しているのは、芝白金団地の敷地内通路ですので、流石にそういうわけにはいかないでしょう…。

公式ホームページ
IMG_0302[1]
お部屋は83㎡の2LDK+S、南東と北西の両面開口プランです。建築基準法上の1階住戸にはなりますが、前述のように敷地南側のグラウンドレベルは建築基準法上の地下3階ですので、感覚的には「4階相当」となる住戸です。南東側は当物件と同じような傾斜の中途に存在するハイクレスト白金台がありますが、ハイクレスト白金台の敷地南西側は平置駐車場となっているので、当住戸からの南方向の視界はわりと抜けてくるものと思われます。

間取りの最大のポイントはやはり両面開口でしょうね。当プランは角住戸ではなく北東側にも隣接住戸がありますが、総戸数18戸ながら2基のエレベーターを採用した末長物件らしい造りとなっているので北西側に共用廊下を設計せずに済んでいます(エレベーターを敷地北東と南西の離した位置に設計しており、住民は自住戸側の特定のエレベーターを使うこととなる)。

また、当物件は、単なる壁式構造でなくPRC構造を採用しており(ロイヤルシーズン池田山の記事参照)、柱・梁のないスッキリとした空間を実現しているのも大きな魅力の1つです。

LDの開口部は少々寂しい感じではありますが、洋室2の引き戸開け放つと広々とした二面採光の空間となりますし、南東面を雁行設計と出来ているがゆえに開口部を充実させることが出来ているのも好材料でしょう。まぁ、北東側には他住戸があり、こちら側を向いた開口部もあるので自物件内でのお見合い感があるのが少々気になったりもしますけれどもね。

その他、気になるのは玄関位置でしょうね。
共用階段によって専有部がえぐられたような形となっており、玄関位置が西側に引っ張られているので、廊下が必要以上に長くなってしまっています。

100㎡ぐらいあるラグジュアリーなプランであればこのような廊下が設計されていても納得ですが、83㎡でこのような優雅な廊下を設計してしまうとバランスが悪くなるのは避けられません。

当プランは主寝室が8.4畳と広いですし、浴室も1620を確保するなど高額住戸らしいしっかりとしたゆとりが設けられているのは評価できる点なのですが、8.4畳の主寝室に対してLDが11.5畳というのはやはり違和感があるというか、バランスの悪さを感じずにはいられないですね。

バルコニーも主寝室にあるものが意外は非常に小さいですし、間取りを凝りすぎて余計に難しくしてしまっている印象もあります。ウォークスルーの洗面所や窓のあるトイレなどは非常に魅力的ですし、収納もそこそこ確保出来ているのは良いのですが、このLDは単独ではあまりに寂しいものですね。

坪単価は706万円。南側は前述のようにそれなりの視界抜けが得られ、物件内では条件の良い方の住戸にはなるのですが、角住戸ではありませんし、少々廊下による面積消費の大きいプランニングであることを加味すると強気な価格設定という印象を受けます。

近年の白金台駅前は、定期借地権のプラウド白金台三丁目が平均坪単価約470万円、普通借地権のプレミスト白金台が平均坪単価約640万円と借地権とは思えないほどの超高価格帯で分譲されたということが少なからず影響を与えてしまっているのではないでしょうか。

当物件には坪単価400万円そこそこの住戸も存在していますし、物件内での単価レンジがかなり広いこともこういった住戸の割高感が強まる原因の1つでしょう。末長ブランドは広く周知されているとは言い難く、レンジをもっと狭めてくるのではないかと思っていたのですが意外でした。このような水準の住戸を複数設けても完売できる目途はたっているのかな???

設備仕様面は、ロイヤルシーズン池田山とほぼ同じですね。少戸数ながらディスポーザーが付いていますし、食洗機、水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンターはもちろんのこと、大理石の玄関廊下床、無垢材のフローリング及び扉面材、キッチンバックカウンター、タイル貼・天然石貼の浴室、さらに窓下やサッシ下の天然大理石貼と上質なものとなっています。

管理費は400円/㎡。総戸数18戸ながら内廊下、かつ、ディスポーザー付ですのでこういった水準になるのはやむを得ないでしょう。ロイヤルシーズン池田山(375円/㎡)よりも高額となっているのは、2基のエレベーターを採用したことによるメンテナンスコスト増の影響である可能性が高いですね。

【品川駅徒歩8分×南面15mワイドスパン】ブリリア高輪ザ・ハウス4階100㎡18,200万円【坪単価599万円】 | topページへ戻る | スムログ投稿しました。

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