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【貴重な林試の森公園至近物件】サンクレイドル目黒林試の森公園3階53平米6,598万円【坪単価411万円】
2017-04-25

サンクレイドル目黒林試の森。

武蔵小山駅徒歩10分、目黒駅徒歩19分の地上5階地下1階建総戸数21戸のレジデンスです。武蔵小山駅よりも若干遠いですが不動前駅も十分に徒歩圏となるポジションです。

サンクレイドルシリーズらしい小規模物件で面積帯も40~50㎡台のみの構成にはなりますが、その名の通り林試の森公園にかなり近い位置にあるという大きな特徴を持った物件となります。

流石に公園隣接ではありませんが、過去を遡っても5本の指に入るのは間違いないぐらい公園に近いポジションで、最寄りの武蔵小山駅までの道程が林試の森公園内を通る形なのも魅力の1つと言えるでしょうね。

目黒通りなどの大通りからはかなり奥まったポジションにある第一種中高層住居専用地域内にあり、非常に住環境に優れた立地条件となる物件です。

設計は辺見設計一級建築士事務所、施工は後藤組となります。
小規模物件ということもあり外観はこの価格帯の物件としては普通過ぎて物足りない印象が強いのですが、エントランスが地階部分でなく1階部分にあるのは良いですね。こういった傾斜地の地下住戸が存在する物件というのは道路面から階段を数段降りるような形でエントランスを地階に設けることが少なくありませんが(地上部分の販売住戸を増やせるため)、当物件は逆に階段を数段上ってエントランスに入る形となった少々珍しいケースと言えます。

公式ホームページ
IMG_0981[1]
お部屋は53㎡の2LDK、南西角住戸です。西側はパプアニューギニア大使館やパラシオコートなど当物件と同じような高さの建物があるので視界抜けはありませんが、南側は戸建住宅ですのでこの3階(建築基準法上は2階)住戸であれば、圧迫感などもなく日照は抜群です。
なお、上層階住戸であれば視界が抜けてくるため林試の森公園の緑も望めることでしょう。

間取り的にはやや小さめの2LDKにはなりますが、ギリギリ住宅ローン控除の適用対象(登記面積で50㎡以上)となりそうですし、玄関廊下をかなりコンパクトにしているため有効面積はまずまず確保出来ている印象です。

LDの入口ドアがかなり玄関寄りに設計されているのでLDKは12.4畳表記とは言え、事実上のLDは8畳程度と思われますが、53㎡の2LDKであることを考えればけして小さい印象はないですし、洋室2室が6畳・5畳ということでこのぐらいの面積の2LDKにしてはむしろ大きい方とさえ言えると思います。

収納もわりとしっかりと確保出来ているプランですし、柱の食い込みが北西角の1本のみである点も小規模物件であることを考えれば悪くないでしょう。

一方、残念なのは洋室2の引き戸とLDの開口部でしょうか。
こういったLDに隣接した洋室の引き戸は北側(物入側)に開く形となっているのが一般的なのですが、当プランは窓際に向かって開く形となっており、引き戸をきれいに開け放つことが出来ません。物件によっては扉の北側(窓とは逆方向)の物入の前に扉が収納できるような設計となっていることもありますし、この扉収納位置だと引き戸を開けてもLDとの一体感がなく空間的な広がりが得にくいのがとても残念、かつ、勿体ない印象があります。

せっかく南面条件が良好なポジションなのですから、もうひと工夫欲しかったですね。連窓サッシを採用することも可能だったはずですし…。

坪単価は411万円。サンクレイドル学芸大学を上回るぐらいの水準であり、物件平均でサンクレイドルシリーズ史上最高単価になるものと思われます。なにはともあれ「立地」が魅力の物件でそれ以外の要素があまりに普通過ぎることを考えると少々強気な印象さえありますが、そういった価格設定が通用するのもこの立地だからこそなのかもしれません…。

2012年のマンションが安かった時期の分譲にはなりますが、比較的近い位置にあるシティテラス下目黒ですら平均坪単価約310万円であり、当時と比べると3割近く価格が上昇した水準ということになります。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーがないのは仕方ないと思うのですが、トイレ手洗いカウンターさえもなく高額な単価帯からすると寂しい印象がありますね。食洗機に加えキッチン天板にはフィオレストーンが採用されてはいますが、価格帯からするとほんと最低限という感じです。

管理費は416円/㎡。ディスポーザーこそありませんが、小規模ながら内廊下設計を採用している物件ということもあるのか管理費はかなり高額な水準となっています。長い目で見ると高額なランニングコストもネックとなるかもしれませんね。
駐車場は身障者用1台のみとなります。

【渋谷アドレスでこの単価、コンパクト3LDKなのにLDは14畳超】デュフレ渋谷本町1階68㎡6,130万円【坪単価299万円】 | topページへ戻る | 【LDKに窓がない珍しい2LDK】ラフィネヴィエルテ2階48㎡2,990万円【坪単価207万円】

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コメント:

近所に住んでいた者ですが、正直武蔵小山や不動前まで歩くには遠いポジションですね…林試の森も晴れてれば気持ちいいのですが、雨だとぐちゃぐちゃになるので突っ切れませんし…
ファミリーには狭いし、dinksだとしても利便性が悪いのでこの単価で買う人いるのかな?ということで、個人的には少々謎の物件でした。

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Re: タイトルなし

ご返信遅くなり申し訳ありません。
ご近所の方のお話とても参考になります。

確かにあそこは雨の日はつらいですね。
近年は特に利便性が資産価値に直結する時代ですし、ここ最近は特に市況が芳しくないので中小デベのこの単価は厳しいものと思われます。

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