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【桜上水ガーデンズと見事に棲み分け】レ・ジェイド桜上水ティアラ55平米5,698万円【坪単価342万円】
2017-04-05

レ・ジェイド桜上水ティアラ。

桜上水駅徒歩4分の5階建総戸数42戸のレジデンスです。

桜上水ガーデンズのほんの少し西側に位置した物件で駅近ながら周囲を第一種低層住居専用地域及び第一種中高層住居専用地域に囲まれた南傾斜地に誕生する物件です。

当物件は32~55㎡台で構成されており、良好な環境面からするとコンパクト住戸ばかりなのが勿体ない印象もなくはないのですが、桜上水ガーデンズは58~103㎡という構成でしたので見事なまでにそことの差別化を図った絶妙な設定と言えるのでしょう。

桜上水ガーデンズはパークシティ浜田山プラウドシティ阿佐ヶ谷のように敷地の多くが外部に開かれているわけではなく公開空地となっているのはほんの一部だけとなるので、その近隣に位置していることによるメリットは必ずしも多くはないのかもしれませんが、もともと緑が多いエリアに桜上水ガーデンスが出来たことでさらに緑が増えましたし、駅近でありながらこの界隈ほど豊かな環境が得られるポジションというのは多くはありません。

設計はデン設計、施工は大木建設、また、企画協力として女性のための快適住まいづくり研究会が参画しているようです。駅からの道程は素晴らしく安全ですし、世田谷好きの単身女性に受けそうな立地ですので適任なのでしょう。

デザイン面は小規模物件ですのでそこまで目立つ部分はないのですが、上層部のルーバル部分には黒色のアルミ手摺を施したことで全体が締まって見えますし、日本エスコンさんの物件らしいセンスの良さを感じることが出来ます。女性受けを狙う以上、デザイン面に力を入れるのは必須ですし、「ティアラ」とついた名前からしても女性を強く意識した物件であることは明白ですね。

公式ホームページ
IMG_0310[1]
お部屋は55㎡の2LDK、南西角住戸です。南側は同じような高さのマンションがありますが、南傾斜のポジションということもあり、日照的には何ら問題のないポジションとなります。また、西側は、道路の向かいが第一種低層住居専用地域であり戸建住宅街となっているので低層階でも圧迫感などはありません。

間取り的には物件内では最も専有面積の大きなプランとなります。当物件は30㎡台の小さめのものから売れて行っている感じがありやはり単身女性に最も人気のようですが、単身でもこういった広めのプランを求める方もいらっしゃるでしょうし、むろんこのポジションであればディンクス需要もあるのでしょう。

プランの特徴としては壁式構造が挙げられますね。壁で支えるがゆえに開口部の1つ1つは大きなものとはなっていませんが、角住戸らしく両面に違和感のない水準で開口部を設けることが出来ており、室内に柱や梁のデッパリがないのはやはりスッキリしていて良いですね。

いわゆるハーフバルコニープランで角住戸にしてはバルコニーが小さいのは少々残念ではあるのですが、玄関廊下はまずまずコンパクトに出来ていますし、浴室にも窓を設けるなどしている点も評価出来る材料です。

洗面所はこの面積帯のプランにしては狭く、洋室2の引き戸も2枚分しか開け放つことが出来ないタイプなのは残念ではありますが、廊下部分にニッチを設けるなどちょっとした遊び心があるあたりにも好感の持てるプランです。

坪単価は342万円。階数によって多少の差はあるものの30㎡台と50㎡台の単価差が小さい印象のある物件であり、面積の狭い住戸から売れて行くのは当然とも言える価格設定です。桜上水ガーデンズとはブランドもスケールも全く異なりますが、大きく変わらない平均坪単価(ガーデンズは約330万円、ここは340~350ぐらい???)となる物件であり、桜上水ガーデンズの分譲時期は今ほどマンション価格が高騰していなかったこと、この物件は桜上水ガーデンズよりも専有面積が小さくグロスが嵩んでいないこと、等を加味するとこの水準に違和感はないでしょう。
昨今の市況の悪化具合からすると低層階はもう少し目に優しい水準であってもおかしくなかったとは思いますけれども。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーがないのは仕方ありませんが、水回りの天然石天板仕様どころか食洗機さえもついていないのは残念ですね。女性を意識するのであればそのあたりは標準にして欲しかったなと。ただ、トイレ手洗いカウンターはついていますし、浴室照明もダウンライトにするなど見た目を重視している様子が伺えるのは良い材料です。

管理費は323円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーであることを考えると結構高い水準です。30~50㎡台のみとは言え、総戸数42戸とそこまで小さな物件ではないのでもう少し抑えて欲しかった印象があります。管理形態は「通勤」でなく「巡回」ですし・・・。

駐車場は全4台(一時停車スペース除く)でいずれも平置となります。

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