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【ディアナが見たかったぐらいの好立地】ピアース中野坂上4階54平米6,800万円台(予定)【坪単価約417万円】
2017-03-09

ピアース中野坂上。

中野坂上駅徒歩3分の地上5階地下1階建総戸数47戸のレジデンスです。
総戸数的にはそれなりのスケールがあるように感じられますが、当物件は25~55㎡という構成ですので、モリモトの物件の中でも小さい部類になるでしょう。

ただ、駅徒歩3分という駅近立地ながら山手通りにも青梅街道にも面していない第一種中高層住居専用地域は非常に稀ですし、コンパクト住戸中心なのが勿体なく感じてしまうぐらいの好立地ではないでしょうか。
実際、駅徒歩3分圏内の住居専用地域での分譲は過去10年遡ってもこことオープンレジデンシア中野坂上の2件だけのようですし、そのオプレジもほとんど接道していない物件でしたのでこの物件の二面接道南東角地という条件は余計に希少性を感じるというものです。

桜並木も美しい神田川沿いに行くとほとんどがファミリータイプのマンションになるぐらいですし、この立地条件であれば40~80㎡台のレンジで「ディアナコート中野坂上」が見たかったというのが正直なところではあるのですが、このような単価水準ではグロスが嵩み販売が厳しいという判断だったのでしょうか。
近年、こちら側のファミリータイプの供給はそれほど盛んではありませんのでこの立地ならばそれなりに需要があるような気がするんですけどね。西新宿もほど近いポジションでありそちら側は供給も盛んですが、タワマンが中心で物件属性及び環境面がかなり異なるので、こちらはこちらのニーズが少なからずあるはずなのです。

公式ホームページ
IMG_0312[1]
お部屋は54㎡の2LDK、南東角住戸です。南側細い道路の向かいには同じ5階建のファミールスクエア中野坂上がありますが、北側上階は日影規制によりセットバックされているので日照良好、また、東傾斜地のポジションということもあり4階だと東方向の前建を超える開放感の高いポジションとなります。

間取り的には条件の良いポジションゆえに物件内でも広めのものが設計されています。
全部が全部ではありませんが、当物件は西向きが20~30㎡台中心、東向きが40㎡台中心、南向きが50㎡台中心となるようですね。

54㎡の2LDKだとLDを10畳確保できているケースは少なく、当プランは角住戸らしい長めの玄関廊下を設計しているわりに10畳超確保できているのが少々意外だったりもするのですが、LDに面した洋室を3.4畳とかなり小さなものとしているゆえでしょう。

廊下が長いこと自体は褒められたものではありませんが、こういった洋室は位置的にもLDと一体、もしくはちょっとした書斎スペース的に利用することが少なくないでしょうから、このLDと洋室のバランスは悪くないのかもしれません。

残念なのは柱の食い込みでしょうね。当物件は東西南北全方位に住戸が設けられていますが、いずれの方角も柱が食い込んでいるというこの価格帯の物件としてはかなり微妙な造りとなっています。
モリモトさんは間取りを重視する傾向にあるデベロッパーですので、余計に残念に感じてしまうのですが、柱をアウトフレーム化せずにバルコニーを凸となる位置に複数設置したがゆえにバルコニー側面にガラス面を設けデザイン性を高めているとも言えるので悪いことばかりではないでしょう。まぁ、好意的に受け止めればというレベルの話にはなりますが…。

北側の柱はアウトフレーム化されているのは良いですが、柱間隔が短めの物件で間取り中央付近にも柱の食い込みがあるのも残念ですね。

坪単価は417万円(予定)。駅徒歩2分ながら青梅街道沿いのアジールコフレ中野坂上が平均坪単価約390万円という水準ですし、この物件の優れたポジションであればこの単価水準になるのは予想されたことです。ただ、アジールコフレも当然ながらまだ完売していない状況ですし、昨今のマンションの売れ行きの悪さを考えるともう一声あっても良かったのかな…、という印象はあるでしょうね。
南西角も南の中住戸も53~54㎡台ということで2LDKを狭いレンジに収めていることからも分かるように、グロス価格をギリギリまで抑えつつも単価を伸ばしたい意向を嫌が上にも感じてしまう価格設定となっています。モリモトの価格設定ってほんと上手いところついてくるなと・・・。どの物件でも絶妙なところをついてくる感じで、どの住戸もギリギリ買いたい人がいるであろう価格帯なんですよねぇ…。

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Re: タイトルなし

鋭い考察と言っていただき有難うございます。

ピアース日本橋箱崎町についても既に記事は書き終えているのですが、他物件との関係上、数日先に掲載予定となっております(基本的に当ブログはかなり余裕を持った予約更新です。申し訳ないです)。

もし、早めに内容を知りたいということであればPCサイトのメールフォームよりご連絡いただければ掲載予定の記事を先にお送りすることは可能ですのでご連絡下さいませ。

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