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【水辺×緑×日照】勝どきザ・リバーフロント3階68平米6,990万円【坪単価338万円】
2017-03-10

勝どきザ・リバーフロント。

勝どき駅徒歩7分の6階建総戸数18戸(事業協力者住戸1戸含む)のレジデンスとなります。
1階部分には高齢者向けの公益施設、2階には保育園が入るため、レジデンスは3~6階の4フロアのみでかなりの小規模物件となるようです。

ご存じの方も多いかとは思いますが、この物件はマンション名からも分かるように勝どきザ・タワーのオマケ的な存在で同再開発の一部として誕生します。

ポジション的には勝どきザ・タワーに隣接しているわけではなく、いずれ開通予定の環状2号線の反対側となるポジションで、新月島川に面したこれまたその名の通りのリバーサイドレジデンスとなります。
新月島川は北東側であることから全戸北東向きの設計となっており(南西側は環状2号線ということもあるでしょう)、日照的には良いとは言えない立地条件ではあるのですが、南東には勝どき五丁目親水公園に隣接した特色のある立地で小規模物件ではありますが、水と緑に非常に恵まれたエリア内では数少ない物件と言えるのではないでしょうか。

環状2号線開通後はBRTにより新橋方面までの直通アクセスが可能となるポジションでもあります。

ちなみに、デベロッパーは勝どきザ・タワーにも売主・設計・施工で参加していた鹿島建設です。2014年には建替案件(ほとんどが地権者住戸で分譲はわずか9戸)の五番町マンションを分譲していましたが、鹿島建設らしさのある物件というと2012年の木場レジデンス(住友商事とのJV)、鹿島単独案件だと2011年のセンチュリーフォレストまで遡らないといけません。そんなわけで、ここはかなりの小規模物件ではあるものの久々の鹿島物件ということで他社とは違う何かを見られるのではないかと期待してしまったりするのですが果たして・・・。

公式ホームページ
IMG_0315[1]
お部屋は70㎡弱の3LDK、東角住戸です。当物件は全戸新月島川向きの北東向きではあるのですが、この角住戸だけは南東(勝どき五丁目親水公園側)も向いており、とにかく恵まれたポジションに位置しています。南西側は環状2号線なので開通後は多少の騒音は不可避ではあるでしょうが、水辺と緑、そして日照という3つの要素を満たしており、2つならまだしも3つを満たすことのできる住戸というのは非常に少ないのは言うまでもありません。

先日ご紹介したパークシティ中央湊ザ・レジデンスの隅田川パノラマビューほどの開放感こそありませんが、この角住戸は、南東側に大きなルーフテラスを採用する(同じ向きの4~5階住戸には奥行のあるL字バルコニー)というゼネコン兼デベロッパーであるがゆえと思えるベストな選択をしており、この開放感の高いLDはお見事と言ってよいでしょう。
ちなみに、南東側のサッシは環状2号線対策で二重サッシが採用されています。

特殊な構造こそ用いられていませんが、柱もそのほとんどがアウトフレーム化されているので居室形状は全体的にきれいですし、2WAYのキッチンを専有部の中心に配置するなどプラン面にも特色のある見てて楽しくなる好設計ですね。

一方、残念なのは面積を絞り過ぎである点でしょうか。単なる68㎡の3LDKならまだ良いと思うのですが、LDだけでは10畳に満たないことからも分かるようにこの物件には「裏(ちょっと言い過ぎ(笑))」があります。

この物件は勝どきザ・タワー同様オール電化で貯湯タンクが玄関脇の専有部に入っているので(共用廊下にある物件もある)、その分の面積消費があり、さらに言うと共用廊下にある自転車置場(約2.63㎡)までもが専有面積にカウントされていることから、事実上65㎡ぐらいの3LDKでしかないということなんですね。

要するに、65㎡の3LDKで廊下をこれぐらい優雅に確保したらそりゃあLDは10畳確保出来ないわな・・・ってことなんです。

収納も小ぶりなものが多くギリギリと言う印象ですし、ちょっと無理しちゃった感があるのは否めないなと。小規模物件でインパクトに欠けるとは言え、この恵まれた立地で鹿島さんのブランド力を備えていることからするとせめてあと5㎡は広いものを造って欲しかったと思いますね。まぁ、そもそもこの物件は30~40㎡台の住戸も少なくないですし、総戸数18戸ながら面積帯にかなりバラツキ(最上階には77㎡)があるのでそのコンセプト自体が少々疑問ではあります。

坪単価は338万円。30㎡そこそこのワンルームは同階でも1割近く高い水準ですが、それ以外の面積帯では大きな単価差は生じておらず、このルーフテラス付の公園隣接の角住戸は物件内では少なからずリーズナブルに感じるものですね。

勝どきザ・タワーの分譲時からはかなり期間が経過していることもあり、平均坪単価300万円ちょっとという当時の分譲価格からすると値上がり感があるのは間違いないですが(勝どきザ・タワーと同時に分譲されていたらインパクトで劣るし、300万円未満だった可能性が高い)、当時とは相場がかなり異なりますし、この水準であれば十分に検討余地があるでしょう。特にタワマン嫌いの方にとっては面白い物件でしょうね。

自転車置場を専有面積から除いて坪単価を計算すると350万円を越えてしまいまた印象は少し変わってきてしまったりもしますが・・・。

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