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【歪な敷地形状の小規模物件にしては悪くない間取り】ザ・パークハウス文京本駒込8階71㎡8,200万円【坪単価384万円】
2017-03-16

ザ・パークハウス文京本駒込。

駒込駅徒歩7分(東京メトロ。JR線は徒歩8分)、千石駅徒歩12分の13階建総戸数36戸のレジデンスです。

敷地北側は不忍通りに面してはいますが、北側中央部には第三者所有地のビルが残る形となるので、不忍通りの影響は限定的でしょう。

その部分を除いても敷地形状はかなり歪なのでフロアプラン及び間取りは少々複雑なものとなっていはいますが、1フロア3戸の小さめの物件で3戸中2戸は不忍通りに背を向けた南向きと出来ているのは悪くありません。

立地としては同じ「文京本駒込」を掲げた先行物件クレヴィア文京本駒込(及びブランズ文京本駒込六丁目)の「真逆」の位置となります。何の真逆かというとこのエリアの一大スポット六義園の「入口」に対してで、駒込駅からの道程も本郷通りを中央とすると対称となる感じになりますね。

クレヴィアやブランズは千石駅が目の前でしたが、こちら側からだと距離があり駒込駅頼りとなるのが少々残念ではあるのですが、昭和小学校と本駒込図書館の間にありファミリー層に向いてそうなポジションですね。

公式ホームページ
IMG_0549[1]
お部屋は70㎡超の3LDK、南西角住戸です。西方向には14階建のコスモ本駒込があるので視界が遮られますが、南東~南西にかけては低層住宅街が広がっているので中層階でも視界抜け良好な好条件です。

間取り的には、不整形な敷地形状の小規模物件という時点で柱の食い込みは避けられないのでもっと食い込みがあるのかと思っていましたが、全然そんなことはないですね。まともに食い込んでいるのは北西頂点部の1本のみで意外と言えるほど柱を上手に逃がせたプランです。

南西と北西の柱を結ぶラインよりも外側に洋室2が存在しており、LDや洋室1の西端天井部には幅のある梁がド~ンと存在しているのは玉に瑕ですが、こういった小規模物件のわりにはバルコニーもかなりしっかりと確保したプランですし、確かな努力の跡が見えますね。

玄関廊下は一直線でプライバシー面は今一つですが、角住戸でこの長さに抑えられているのは悪くなく、洋室2室がノンリビングインなのも好印象です。

LD自体は二面採光ではなく、南側に2枚分のサッシがあるだけなので角住戸としてはちょっと寂しい感じなのですが、奥行のあるバルコニーに面しているのは良いですし、何よりもLDの入口ドアが両開きなのが凄いなと。
こういった仕様は億ションなどでみられる仕様ですが、億ションであっても採用されるケースは多いとは言えず、不満に感じることも少なくありません。このような広さのプランで採用しているのは本当に稀なことです。

LDは70㎡超の角住戸としてはかなり小さめでギリギリ10畳確保したような形ではあるのですが、入口付近のスペースに小さなダイニングテーブルを置けば空間をフルに活かすことが可能となります。

残念なのは洋室2の引き戸に開きが中途半端なことでしょうか。ここをもっと大きく開け放つことができる設計となっていたらLDの狭さが余計気にならなくなりますし、柔軟性のある使い方もできてよかったでしょうね。

坪単価は384万円。上層階でも400万円程度であり、中層階でも上層階でも視界抜けに大きな差はないためか単価差は小さめの印象です。また、上で名を挙げたクレヴィアとブランズは平均坪単価約390万円でしたので、最寄駅までの距離の差がそれなりに価格に反映されているように思います(それに加え昨今の市況の影響もあるでしょう)。

クレヴィアはコンパクト住戸が中心でグロスの嵩みを考慮しない値付けが可能でしたし、ブランズはブランズで上層階は六義園を望むことのできる住戸(坪単価450万円超)があり平均を押し上げていた部分があったのも事実ではありますが…。

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