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【LDK11畳の3LDK】ピアース日本橋箱崎町6階62㎡6,980万円【坪単価370万円】
2017-03-17

ピアース日本橋箱崎町。

水天宮前駅徒歩4分、茅場町駅徒歩5分の10階建総戸数45戸のレジデンスです。
物件概要にはこれ以外に徒歩分数表記がなされていないことが勿体なく感じてしまう立地条件の物件で、日本橋駅、宝町駅、人形町駅など徒歩20分内でさらに9駅が利用可能となります。

日本橋界隈の物件であればそのような交通条件となっているのはごくごく普通のことですし、当物件は首都高にもほど近いポジションですので、日本橋アドレスの物件の中で優れた立地とは言い難いのですが、その分、日本橋アドレスの物件にしては価格がこなれた物件ということにはなるでしょう。

先行物件ディアナコート日本橋浜町がモリモト初の日本橋物件だったのでこちらが第二弾ということになります。ディアナコート日本橋浜町とは全くコンセプトの異なる物件にはなりますが、同じ場所にモデルルームを構えていることからも分かるように、内装は基本的に同じものを採用し、単価帯のわりにはグレード感のあるものとなっているのも好材料でしょうか。

公式ホームページ
IMG_0554[1]
お部屋は62㎡の3LDK、西角住戸です。この階であれば南西側隣接ビルの影響はほとんどなくなりますが、北西側も前建の影響が少なくなる分、首都高の影響が大きくなるポジションです。

ただ、南東側は南東側で細い道路の向いに当物件と大差ない高さの建物がそびえていることもあるのか、このプランが物件内で最も専有面積の広いものとなっています。
当物件内には57㎡の3LDK(表記上は2LDK+Sだが実質的には3LDK)もあるのでそれと比べるとまだ広い方ではあるのですが、立地・環境を考えると30~50㎡台(スタジオ~2LDK)のみのプランニングになっていてもおかしくなかったぐらいの物件であり、43~62㎡で全戸2LDK及び3LDKというプランニングは今の時代をこれ以上ないぐらい象徴していると言っても過言ではないでしょう。

玄関位置は悪くはないですが特に優れているということもなく、角住戸として一般的な廊下の長さを有しているがゆえにLDだけで10畳どころかLDKでも11畳という広さしか確保できていない完全なる狭小3LDKプランとなります。60㎡台前半の3LDKでも廊下を短くするなどしてLDだけで10畳超の広さを確保することは十分に可能ですので、そういう意味でこのプランはちょっと無理しすぎな印象がありますね。

ただ、洋室3室は結構しっかりとした畳数が確保できていますし、衣装収納は少ないものの玄関に大きなシューズインクローゼットがあるのは魅力の1つでしょう。少々長めの廊下も前述のようにディアナコート日本橋浜町と同グレード、つまり、大理石床となっているので少なからず高級感があります。

北西面は逆梁工法が採用されているため、カウンターによる面積消費が少々気にはなりますが、奥行の浅いタイプなので影響はたかが知れていますし、全体として柱の食い込みを少なく抑えることが出来ているのも好材料です。物件全体としてはこのエリア及び小規模の物件の例に漏れることなく柱の食い込みが目立つのですが、このプランは物件内ではかなりいい方ですね。

坪単価は370万円。南東向き住戸よりはこの北西向き住戸の方が首都高の影響を反映してか若干ではあるものの弱めの単価設定になっているようです。南東向きも前述のように至近距離で視界を妨げられるポジションとなりますので、こんなものと言えばこんなものなのでしょうが、前述のように2LDK~3LDKの物件としてはかなり面積を絞ったプランニングにしていることも功を奏しているのか想定していたよりも若干強気な水準です。
先日のディアナコート尾山台翠景ではモリモトさんと言えども弱気の虫が出てきているように思いましたが、ここは中央区日本橋ということでまだまだ強気の姿勢を崩していないようです。

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