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【平置駐車場34台×時間貸駐車場運営】プラウド清澄白河リバーサイド7階75㎡7,009万円【坪単価307万円】
2017-03-19

続けて、プラウド清澄白河リバーサイド。

設計・施工は佐藤工業です。
佐藤工業久しぶりですねー。ライオンズ宮前平ヒルズ以来でしょうか。そのライオンズ宮前平ヒルズの記事でも言及したようにザ・タワー小石川レグノ・セレーノなど都心好立地タワマンの実績もあるぐらいの名のあるゼネコンなのですが、最近はその名を聞くことが少なくちょっと寂しいです。
マンション施工は利益率が低くて儲からないからあまり受注しないのかね???

さて、当物件の最大の特長は、前回の記事でもちらっと述べたパーキングアネックス(タイムズ24と提携し時間貸駐車場を運営)に他なりません。当物件はメイン敷地の南側に34台分の平置駐車場を設定できているぐらいで道路を隔てた先にあるパーキングアネックスの土地に特段必要性はないのですが、丸八倉庫から合わせて譲り受けたために分譲マンションとしては非常に珍しい「第三者貸」を提案しているようです。

当然ながらパーキングアネックスを運営することにより管理組合は外部(組合員以外)から収入を得ることになるので、税務申告等が必要になります(税金を納める必要があるってことね)。そのため、通常の管理組合よりは面倒な事務作業等も増えるのですが、自分たちで所有している限りは将来的に隅田川方向が塞がれることはないですし、管理組合の収入を補ってくれる存在であることは確かですので、少なからずメリットはあるでしょうね。

肝心の管理費は212円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付ですのでまずまずの水準にはできているかとは思います。ただ、総戸数111戸ということでそこそこのスケールメリットがあってしかるべきですし、全台平置駐車場やパーキングアネックスによる収益の好影響が感じられる水準ではないのが不思議、かつ、残念ですね。
珍しい試みであるため保守的に見積もっているのかもしれず(マンションを購入するときは契約前に管理組合の収支計画を確認すべきなのは言うまでもありません。売主によっては第1期前段階だとまだ出来ていないケースもありますが重要な書類ですのできちんと用意していて欲しいものです)、実際の運営では修繕積立金会計に多くを繰り入れられるぐらいの余剰金が生じるのであればそれは素晴らしいことですが…。

共用施設はちょっと大きめのオーナーズラウンジが1階にあるぐらいですが、エレベーターは総戸数111戸で2基であり、1基あたりの戸数は55~56戸となるので利便性上々の程よい水準ですね。
総戸数によっても異なってきますが50~200戸程度の中規模物件においては、50~80戸あたりに1基となることが多いです。

前回のプラウド清澄白河リバーサイド

公式ホームページ
IMG_0568[1]
お部屋は75㎡の3LDK、南西向き中住戸です。中層階は50m以上先の読売江東ビルの最高部とほぼ同じぐらいの高さとなるので圧迫感は皆無ですし、西南西方向には隅田川も望めるポジションとなります。

敷地南西の頂点部が90度角でないことからも分かるように、当物件は配棟は敷地南端に平行ではありません。敷地西端に建物西端が平行になる形に建てられるため、コンクリ工場の影響は多少なりとも緩和されますし、開口部の多くには二重サッシを採用するという念の入れようです。線路や高速沿いであるために二重サッシを採用するのは普通ですが、工場至近のために二重サッシを採用するケースってとっても珍しい…。
それだけ売主側も工場の騒音を認識していることには違いありませんが、この角度だからこそ全戸南向きであると同時に多くの住戸でパーシャルリバービューを実現できているというわけです。

この敷地形状であれば北西向きと南向きのL字のような配棟として、建物自体を敷地西側に寄せてしまう(コンクリ工場の影響を受ける住戸が少なくなる)というのも1つの選択肢だったはずで、そのようにすればリバービュー住戸が増えたわけですが、そのようにすると敷地南側に駐車場を配置することは不可能で、南向き住戸の開放感の低下、かつ、将来的な不確実性(南側敷地にマンションが建つようなことがあると日照が遮られる)を考慮するとこの形が望ましかったということなのでしょう。

間取り的には田の字ベースの横長リビングプランということでインパクトのあるものではありませんし、共用廊下側の柱の食い込みもこの価格帯の物件にしては目立つものとなっているのですが、前述の通り2基のエレベーターを採用し、そのエレベーターを共用廊下の東側と西側に離して設置したことで誕生した両面バルコニー住戸ということになります。

エレベーターを離した位置に2基設け、共用廊下を2つに分けたことで北東側にバルコニーを設けることが出来ているのは評価できる点ではあるのですが、柱の影響などもありバルコニーは小さく開口部も扉1枚分だけである点にちょっと拍子抜けしてしまいます。むしろ一般的な共用廊下に面した開口部の方がより採光に優れた開口部を設計できて良かったような気さえしてしまいますね。

まぁ、このような両面バルコニーとすることのメリットというのは、共用廊下側にバルコニーが設置できるか否かだけではなく、「共用廊下を分けることによる高プライバシー性」にもあると考えるべきで、この住戸は中住戸ながら一般的な角住戸同様で玄関前を同階他住戸の住人が通ることはないというメリットもあるのは確かなのでそこいらへんを重視したい方にとっては一定の評価ができるプランということにはなるでしょう。

坪単価は307万円。フロア内(全8戸)で西から5番目に位置するプランで物件内ではどちらかと言うと隅田川が望みにくく、かつ、コンクリ工場の影響を受けやすい方の住戸位置にはなるので、中層階でもわりと控えめな単価設定になっているように思います。
プラウド門前仲町ディアージュは、2~4階が非分譲住戸(地権者用)だったため平均坪単価は約330万円と高めに出てはいますが、実質的に低層階だった5~7階は当物件の単価とほぼ同じ水準であり、予想に違わずほぼ同じとなりました。

ただ、門前仲町駅と清澄白河駅を比べた場合にはやや清澄白河駅が優勢でしょうし、こちらの方が最寄駅まで近い立地条件、かつ、南面条件でも優れているということからするとこちらの方が若干リーズナブルに感じます。コンクリ工場至近であることも影響を与えているかとは思いますが、マンションの売れ行きが芳しくない時期ながら第1期の供給戸数が60戸と進捗率5割を超えていることもその1つの証左と言えるのではないでしょうか。
当初はもっと高く売るつもりだったのは間違いないですが、プラウドタワー木場公園も未だ分譲中ですし、近いエリア内で次々と土地を仕込み連続供給するというここ数年の野村さんの戦略が裏目に出てしまった形かと思います。人形町なんかもまさにそうですが、近いエリアでニーズがかぶるような物件を供給しすぎかと…。同エリアで連続供給することで顧客1人あたりの獲得単価が抑えられるメリットはあるのでしょうが、このような価格帯での連続供給では少なからず顧客が枯渇してきますし、「物件ごとの差別化」をもう少し意識するといいんじゃないかなぁ…と。

プラウドタワー木場公園プラウドタワー清澄白河なんかは駅距離があるとはいえエリア内ではけして多くはないタワマンなのですから、40~50㎡台なんかがいくつかあっても需要は十分にあったと思うわけです。ほぼファミリー向けのここや門仲がなければそれでもよかったとは思うのですが、そうじゃないわけですから…。
ちなみにここのパーキングアネックスは過去類を見ないものではあるのですが、人気に直結する差別化要因とはちょっと違いますよね…。

設備仕様面は、ディスポーザーに食洗機、水回りの天然石天板仕様、ミストサウナなど単価的に違和感のないものとなっています。坪単価400万円を超える上層階住戸の価格水準からすると少々物足りなさもありはしますが…。



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