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【世田谷公園至近×総戸数89戸のスケール感】ザ・パームス祐天寺マスタープレイス9階80㎡9,190万円【坪単価379万円】
2017-03-15

ザ・パームス祐天寺マスタープレイス。

祐天寺駅徒歩11分、池尻大橋駅徒歩16分、三軒茶屋駅徒歩18分の10階建総戸数89戸のレジデンスです。

最寄駅までは少々駅距離がありますが、世田谷公園までわずか徒歩2分という好立地であり、発表当初からかなり気になっていた物件です(好立地ですが駅距離ゆえにそうそう強気な価格設定には出来ないでしょうし、市況もお世辞にも芳しくないことからまずまず目に優しい水準の住戸があるのではないかという意味でも…)。

世田谷公園至近のマンションと言えば公園の斜向かいにあるクラッシィハウス世田谷公園であり(スムログ「名作マンション訪問Vol.2池尻大橋界隈」もどうぞ)、池尻大橋駅徒歩7分という立地や総戸数195戸というスケール感でも及びませんが、それ以外に世田谷公園至近に名だたるブランドのスケール感のあるマンションがあるかと言うとせいぜいパークハウス下馬一丁目があるぐらいなので当物件はかなり希少性の高い立地・スケールであることは明白でしょう。

当然ながらここでは三宿アドレスではありませんし、世田谷公園の南側まで来ると三宿感すら薄くはなってはしまいますが、学区の駒繋小学校までは近いポジションに位置していますし、子育てファミリーにとって特に魅力的の高い立地に位置した物件ではないでしょうか。

トーセイさんのザ・パームスシリーズということで大手デベ物件と比べるとブランド感に欠ける面は否めませんが、この立地・スケールであればエリア内有数の物件となる可能性が高いですし、南面条件良好、かつ、南向き住戸率の高い敷地条件も非常に恵まれていますね。

トーセイさんは、2011~2013年にかけて総戸数122戸という規模を誇ったザ・パームス月島ルナガーデン、他にもザ・パームス千駄ヶ谷御苑の杜ザ・パームス渋谷常盤松などの都心好立地物件など、都心部を中心として次々と物件を供給してきたのですが、その後の不動産価格高騰を敬遠したのか2014~2016年は1件も供給を行っておらずちょっと心配していました。久々の供給がこのようなスケール感のある好立地物件ということでホッとすると同時にとても嬉しく感じます。

まだまだ中小デベにとっては厳しい時期が続くと思いますが、デザイン面にも力を入れるデベロッパーさんですし、是非とも頑張ってほしいものです。

公式ホームページ
IMG_0569[1]
お部屋は80㎡の3LDK、南西角住戸です。当物件は敷地に沿う形で南面が雁行設計となっているので、当プランは南西角住戸ではあるものの敷地南西端には位置しておらず、敷地南端中央付近に位置しています。当プランの南も西も接道はしてはいないものの中層階以上であれば視界抜け十分のポジションであり、この上層階住戸は日照・眺望の抜群という非常に贅沢な環境となります。

また、間取り的にも優秀ですね。インパクトのあるようなタイプでこそないものの、柱はほぼ完全にアウトフレーム化されていますし、南面には奥行のあるバルコニー、西面にもしっかりとした開口部を設けるなど抑えるべきところを抑えた好プランと言ってよいのではないでしょうか。

廊下は角住戸らしくそこそこ長いもので、LDの約12畳という広さからするともう少し廊下を短くしてでも豊かな居室畳数を確保して欲しかった印象もなくはないのですが、収納がわりと充実したプランですし、無駄が多い印象はないので致し方ないところでしょうか。

80㎡超の3LDKであれば浴室は1418でなく1620を確保して欲しかったとは思いますけれども。

坪単価は379万円。物件内でも非常に恵まれた条件であるにも関わらず意外なほど弱い値付けとなっていて驚かされます。当物件にはルーバル付の特殊住戸やさらに広い90㎡超のプランなども存在しているのでこの広さのプランには過度のプレミアムを乗せていないというのもあるのでしょうが、このような恵まれたポジションの角住戸であれば大手デベだったら400万円は超えていたでしょうね。

低層階の南向き中住戸(約70㎡)が坪単価370万円前後であることからも分かるように、中小デベなりにグロスの嵩みが販売上の大きな障害となっているのでしょう。ただ、この物件の場合は前述のようにエリア内有数の優れたポジション及びスケールを有しているという強みがあるため、この条件の住戸でこの単価というのはリーズナブルではないでしょうか。

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