top  >  【新築】世田谷/杉並  >  【階段を10段上る秀逸なエントランスアプローチ】ザ・パームス祐天寺マスタープレイス3階60㎡6,520万円【坪単価359万円】

当サイト内検索    (累計2200棟4800室)


最新記事

月別アーカイブ(スクロールすると2011年まであります)

当サイト内検索    (累計2200棟4800室)

【階段を10段上る秀逸なエントランスアプローチ】ザ・パームス祐天寺マスタープレイス3階60㎡6,520万円【坪単価359万円】
2017-03-15

続けて、ザ・パームス祐天寺マスタープレイス。

設計はIAO竹田設計、施工は冨士工、そしてデザイン監修にはコイケデザインワークスです。
外観デザインは特筆すべきものではありませんが、東面(東向き住棟ではなく南棟の妻側)のFIXサッシには足元付近からの高さのあるサッシを採用するなど、ガラス手摺も含めガラス面を比較的多くした設計なのでそこそこ見栄えするものとなっています。

また、特筆すべきはエントランス周りの設計でしょう。当物件の敷地南側は一部しか接道していないのですが、それを上手に活かした設計で幅のある10段もの階段を上るエントランスアプローチは物件スケール及び価格帯以上と言える風格あるものです。階段の両脇にはしっかりとした植栽が施されているのも素敵です。

一方、敷地北側はしっかりと接道しているのでそちら側にはサブエントランスが設けられるため、世田谷公園方向へのアクセスも申し分ないものですし、歩車分離の観点から言ってもこのランドプランは100点満点と言って良いでしょう。

1階住戸の奥行のある専用庭による緑もさることながら、敷地周囲にもしっかりと緑を施した物件で安易に世田谷公園の緑に頼っていないランドプランも素晴らしいと思います。

共用部はエントランスを入ったところにあるオーナーズラウンジとそれに隣接したスクエアガーデンぐらいですが、総戸数89戸ということからすると十分といえるものですし、この優れたパフォーマンスで第1期の分譲戸数がたった20戸に過ぎないというのは驚きでさえあります。

昨今は「駅近=資産価値」「大手デベ=資産価値」という統計データが広まってきていることもあり、一般検討者からすると「手を出しにくい」属性の物件なのかもしれませんが、あくまでそういった統計は平均を表しているに過ぎず、資産価値を保つために最も大切なのは「買値」であることを忘れないでいただきたいと深く思う次第です。たとえ平均で3%優位なデータが出ている属性の物件を選んだとしても買値が3%「割高」だったら何の意味もないですよね…。3%、いや5%程度の有利不利というのは同じ物件内でも簡単に生じる誤差の範囲内ですし、近年は特に駅近物件など一般的に投資向きと言われるような物件には投資家が群がっていますから相場よりも多少割高でも捌けてしまうという実情があります。「駅近=資産価値」というのはあくまで「過去」のたくさんの物件の平均値であり、当然今後もそうなるとは限らず、特定の物件がそのようになるかどうかとなるとさらに不確実性が高まりますよね。

駅近物件や大手デベ物件と言った特長のある物件は売りやすく貸しやすいのは言うまでもなくそういった意味での一定の安心感みたいなものはあるとは思いますが、駅距離はあるとはいえ世田谷区のましてこの物件のような恵まれた立地条件で貸せない売れないってありえませんから、結局あとは買値がどの水準か?が重要となるのは言うまでもありません。

前回のザ・パームス祐天寺マスタープレイス

公式ホームページ
IMG_0570[1]
お部屋は60㎡の2LDK、南東角住戸です。東棟の南端に位置したプランで南側は南棟となるので、日照的にも視界的にも良いものではありませんが、低層建物(+豊かな樹木)や駐車場などが広がるポジションとなるので低層階でも視界条件は悪くありません。

間取り的には物件内では小ぶりなものとなりますが、それでも60㎡を超えた2LDKであり、ファミリー向けの立地なりにまずまずしっかりとした広さを確保してきている印象があります。

総戸数89戸という中小デベとしてはかなりのスケールを有する物件ですし、販売価格のグロスの嵩みを考えると50㎡台前半の2LDKや60㎡台のの3LDKなどがあっても何らおかしくなかったのですが(大半の中小デベではそのようになっていた可能性の方が高いでしょうね…)、当物件はそのようなことは一切なくこの地に適した面積帯を確保している点に非常に好感が持てますね。

この60㎡超の2LDKは玄関廊下が比較的にコンパクトにできているので、LDだけで11.2畳という広さを確保出来ていますし、柱の食い込みが少ない設計も評価して良いでしょう。
サービスバルコニーは非常に小さいですが、小さいものであってもエアコンの室外機置場を考えた場合にあるのとないのとでは大違いですし、三方に開口部があることで通風面も優れたプランです。

東側の連窓サッシは方立てがやや大きく、引き戸を開けても洋室2とLDの一体感はあまり高いとは言えませんが、これよりも開きがイマイチな物件も世の中にはたくさん存在していますし、一般的な範疇ではあるでしょう。

最後になってしまいましたが、当プランの最大の特徴は玄関の収納でしょうね。
シューズインと納戸がつながっている珍しいタイプとなります。納戸の部分はこういった形で収納とする以外に使い道はなく、このような奥行のある収納としてしまうと広さのわりに収納力があるとは言えないものになってしまうのですが、使い方次第な部分もありますし滅多に使わないものを眠らせておくという意味では良いでしょう(良いのか???(笑))。

坪単価は359万円。「いわゆる南向き」ではなく、上層階でもないので先ほどの住戸と比べると単価面でのお得感が一気になくなってしまうのですが、相場並ではあると思いますし、前述のように無駄な面積の少ないプランという意味でも十分に検討の余地のある住戸ではないでしょうか。

設備仕様面は、スケールを有した物件だけあってしっかりとディスポーザーがついていますし、食洗機、フィオレストーンの水回り天板、ネオレストにトイレ手洗いカウンターと単価的に違和感のないものとなっています。この価格帯の物件としては珍しいことではないですが、サッシに黒縁のものが採用されているのも良いでしょう。

管理費は220円/㎡。外廊下ですがディスポーザー付ですし、物件価格からすると悪くない水準でしょう。総戸数89戸というスケールメリットもそれなりに活かされているのではないでしょうか。
駐車場は全29台で身障者用1台(平置)を除き屋外機械式となります。

【歪な敷地形状の小規模物件にしては悪くない間取り】ザ・パークハウス文京本駒込8階71㎡8,200万円【坪単価384万円】 | topページへ戻る | 【世田谷公園至近×総戸数89戸のスケール感】ザ・パームス祐天寺マスタープレイス9階80㎡9,190万円【坪単価379万円】

このページのtopに戻る

コメント:

このページのtopに戻る

名前
題名
メールアドレス
WEBサイト
 
コメント:
パスワード
  管理者にだけ表示を許可する

このページのtopに戻る

トラックバック:

このページのtopに戻る