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【適度な専有面積の2LDK】ジオ新宿若松町3階55㎡5,960万円【坪単価358万円】
2017-03-18

続けて、ジオ新宿若松町。

設計・施工はファーストコーポレーションです。ファーストコーポレーションはプレシスシリーズの施工などで頻繁に登場する会社でデベロッパーという印象はないのですが、当物件では売主に名を連ねておりそもそもファーストコーポレーションが取得した土地のようですね。

もうすぐ販売開始のウエリス新宿早稲田の森も同じ事情なのかどうかはわかりませんがこちらよりもさらに大きな総戸数184戸というスケールながら、売主と設計施工に同様にファーストコーポレーションが名を連ねており少なからず勢いを感じますね。

この立地・グレードのマンションの施工実績は少ないものの近年はオープンレジデンシア南青山プレシス新宿御苑レザリスなどの施工も行っており、徐々に高額物件の実績を増やしている段階です。この物件は近年首都圏での高額物件の供給を増やし露出が増えている阪急不さんのスケールある高額物件ということでウエリス新宿早稲田の森と並びファーストコーポレーションの当面の代表作となる可能性が高いでしょう。

というような状況なので現状においては、設計・施工のネームバリューが今一つ、という評価にはなってしまうのですが、都心高額物件の供給を強めているジオシリーズということでデザイン面にぬかりはありません。

デザイン監修には著名な南條設計室が起用されています。マリオンやルーバーを施した建物上部のデザインにも特徴がありますが、当物件の最大の売りとなるのはやはり基壇部、抜弁天通り沿いのデザインでしょう。
黒御影石とスリット状の開口部を組み合わせたことでかなり動きのあるデザインで高額物件らしい重厚感と高級感を生み出しています。特に夜間はスリットから漏れる光が美しいでしょうね。総戸数123戸というスケールなりの2層吹抜のエントランスや車寄せも魅力の1つです。

約2,000㎡(計画道路予定地除く)という広さの敷地があるわりには植栽などが乏しい印象があるのですが、敷地南側ほぼ全てを駐車場としたことで前建までの距離を十分に確保できていますし、この物件の南向き住戸は非常に恵まれたポジションと言えるでしょう。

価格帯やスケール、それに加え北向き住戸も存在しているランドプランからすると内廊下設計を採用して欲しかったという思いもありますが、近いスケール・価格帯のジオ四谷荒木町も外廊下でしたし、阪急さんはあまり内廊下には前向きではない印象があるかな。

前回のジオ新宿若松町

公式ホームページ
IMG_0577[1]
お部屋は55㎡の2LDK、北向き中住戸です。2層吹抜のエントランスホール直上に位置する住戸で都市計画道路完成後は駅前の喧騒が不可避なポジションにはなるでしょうが、このような駅近物件であれば何ら珍しいことではなく、駅近物件らしい適度な面積が確保されたプランとなります。

55㎡は都心の2LDKとしては最も程よい面積と私は考えています。このプランは玄関廊下も上手に纏めたことでLDを10畳確保することが出来ていますし資産価値を保つ上でのバランスの良さを少なからず感じることのできる物件ではないでしょうか。もう少し広くなるとこの単価では6,000万円を超えてしまうのですが、しっかりと2LDKとして使えつつも広すぎない程度の面積に抑えたことで6,000万円以内に出来ているというわけです。まぁ、6,000万円以内となったのは「結果的」な事象であり、計画当初から予定していたわけではないと思いますが…。

柱の食い込みも見られますが許容範囲内ですし、LDと一体利用が可能な洋室2のポジション及び引き戸設計も悪くないでしょう。

一方、残念なのは洗面所がかなり狭いことですね。この専有面積であることを考えるともう少しゆとりが欲しかったですね。

また、建物の断熱のレベルによりますし、このクラスの物件であればおそらく大丈夫なのではないかとは思いますが、北側壁沿いに収納があるのは若干気になります。こういった北壁に面した収納というのは結露が生じやすいのです。

坪単価は358万円。南傾斜の高台ビューが大きな売りの1つとなる物件ですので、ノン南向き住戸は相応に目に優しい水準になっています。この広さの住戸ならば日照を重視する方は少ないでしょうし、駅徒歩2分の利便性を考えると予想していたよりかは若干弱めの水準という印象です。

設備仕様面は、ディスポーザーに食洗機、トイレ手洗いカウンター、天板だけでなく側面までもクオーツストーンとしたキッチン天板など、坪単価300万円台の住戸にとっては特に納得感のあるものとなっています。
また、ジオマイセレクトも導入されており、生活スタイルや好みに合わせて水回りの仕様・デザインの無償セレクトが可能となっています。ジオ四谷荒木町で紹介しましたがこのセレクトはとっても良い提案ですね。

管理費は255円/㎡。ディスポーザーはありますが、外廊下物件ですのでスケールがあるわりには案外安くない印象です。エレベーターもごくごく一般的な2基体制ですし、もう少し安いと良かったですね。物件価格帯からするとこのぐらいが相応っちゃ相応なんでしょうが…。

駐車場は、全29台で身障者用1台を含む2台のみが平置で残りは機械式となります。

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