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【地味に貴重な船橋駅徒歩7分】ヴィークコート船橋本町70㎡5,190万円【坪単価244万円】
2017-03-20

ヴィークコート船橋本町。

京成船橋駅徒歩5分、船橋駅徒歩7分の14階建総戸数39戸のレジデンスです。
1フロア3戸の小規模レジデンスになりますし、普段はあまり取り上げない船橋エリアの物件なのですが、船橋駅徒歩7分という立地であれば取り上げないわけにはいかないでしょう。

ホームページ等では●●年ぶりなどと書かれていないので正確には分からないのですが、私の記憶している限りで船橋駅徒歩7分内の物件はここ5~6年は出ていないのではないでしょうか(いわゆる投資マンションなどは除く)。

むろん駅近だから良いってものではありませんし、珍しいとはいえ船橋駅までは徒歩7分とそこそこ距離があるポジションではあるのですが、本町通り沿いかと思いきや少し内に入っているのも良い材料ですし船橋駅の徒歩7分は数字から受ける印象以上のインパクトのあるものなのです。

南側は住宅街を望むポジションとなり日照等も良好ですし、そこに全戸南向きが無理なく設計出来ている点も恵まれていると思います。

公式ホームページ
IMG_0571[1]
お部屋は70㎡の3LDK、南西角住戸です。前述の通り南側は低層住宅が中心となるため、上層階からは開放感のある眺望が望め、かつ、西側にはスカイツリーも見えるようですね。

間取り的には物件内では最も専有面積の広いタイプとなります。日照面を考えると南東角住戸が最も専有面積が広くなるのがオーソドックスなプランニングだと思うのですが、この物件の南東角住戸は65㎡とかなり面積を絞っており、こちらのタイプが目玉のプラン(モデルルームにもなっている)ということになります。スカイツリーが望めることも影響しているのでしょうか???

全体的な印象としては、オーソドックスな田の字ベースのプランでインパクトには欠けるのですが、抑えるべきところを抑えた好プランと言えるでしょう。

専有面積が大きいとは言えないため、玄関廊下は一直線としておりプライバシー面に優れているとは言い難いのですが、玄関前に奥行2mの門扉付の大きなポーチがあるのは非常に魅力的ですし、南側は南側で約1.8mの奥行のあるバルコニーに連窓サッシを採用し、開放感を限界まで高めています。南面条件に優れた物件なので当たり前と考える方もいらっしゃるかもしれませんが、「視界条件・日照条件に優れているからこそそこに溺れてしまい普通のサッシ2枚分程度の開口部しか設計していないケース」も世の中には山ほどあります。
この物件はしっかりと収納脇に収納できるタイプのウォールドアを採用し、かつ、方立てが非常に小さく出来ているのも立派ですし、そういう意味で立地条件を活かした好設計と言えるでしょうね。

まして、当物件は南面条件が良好というだけでなく、船橋駅徒歩7分というかなりかなり珍しい立地条件ですので、デベロッパーによっては立地だけをクローズアップした安普請の物件となっていた可能性もあり、そうなっていないのは「スーゼネ清水建設グループの清水総合開発さんの物件ゆえ」というのもあるのではないでしょうか。
小規模物件ですので施工は当然に清水建設ではありませんが(建築コスト高騰により清水建設施工のヴィークコートはとんと見なくなりました。2013年のヴィークコート吉祥寺御殿山が最後かな???)、デベロッパーに清水の名前が入っている以上はセコイ造りの物件を提案するわけには行かないでしょう。

共用廊下側の柱のアウトフレームは中途半端なので居室形状は芳しくないですが、食い込み自体は小さく面積消費が抑えられているのは良いですし、全体的に無駄を最小限に抑えたプランニングと出来ているので居室畳数や収納などにも専有面積以上の豊かさがあると思いますね。

専有面積に占める居室畳数割合は73.7%((12.1畳+3.2畳+6.2畳+5.5畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷70.35㎡)と角住戸としては非常に高い水準で(中住戸と同様の玄関廊下を一直線にしたタイプなので当たり前ですけれども)、そこからもこのプランの効率性の高さがうかがえます。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

当プランのキッチンカウンターの下部(LD側)には収納がついているのも嬉しいですね。

坪単価は244万円。前述のようにここ数年間は同じような立地・属性の物件が誕生していないので比較が難しいのですが、千葉街道から南側に少し入ったところ(京成船橋駅徒歩8分、船橋駅は徒歩10分)に2015年に分譲されたエクセレントシティ船橋ウエストが平均坪単価210万円ほどであったことを考えるとこの物件の平均坪単価230万円程度は妥当な水準と言えそうです。

船橋駅徒歩10分を超えると坪単価200万円未満の価格帯が中心となりますが、駅徒歩10分圏内だと供給物件がグンと少なくなります。まして当物件のような南面条件に恵まれた立地が限られていることからしてもこの価格設定は納得でしょう。
昨今の新築は1~1.5年前の近隣物件に比べて弱含みの価格で分譲されるのが通例となってきた感があり、ここの場合は明確な比較対象がないのが難しいところなのですが、1~1.5年前ならもっと強気な価格設定になっていた可能性は高いでしょうね。

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