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【この界隈では珍しく囲まれ感の少ないポジション】プラウド浦和高砂マークス83㎡7,999万円【坪単価317万円】
2017-03-24

プラウド浦和高砂マークス。

浦和駅徒歩8分の15階建総戸数108戸(非分譲13戸含む)のレジデンスです。

県庁通りから一歩奥まった浦和駅界隈でも恵まれたポジションに誕生する物件となります。先行物件である岸町アドレスのザ・パークハウス浦和岸町にスケール面ではわずかに及びませんし、立地的には低地感があります。ただ、一方でこちらの方が南面条件には優れ、かつ、駅からの道程で大通りを超える必要がないというメリットもありますね。このエリアの物件を吟味する際に必ず話題になる小中の学区は同じですしどちらを選ぶか悩まれている方も少なくないことでしょう。

ヴェレーナグラン浦和仲町やシティハウス浦和仲町も分譲中ですし、浦和駅西口はかつてないほど選びたい放題の状況になっていますね(非常に人気あるエリアなのでその状況でも買手市場という感じはしないわけですが…)。

こちらの物件から駅までの道程はほぼ県庁通りであり、電柱が地中化されているので、広い歩道・豊かな並木という安全かつ快適な空間を通れるというのも大きな魅力だと思います。

浦和駅徒歩10分圏内は囲まれ感のある物件が少なくないですが、当物件は敷地面積2,000㎡超というスケールを有しており駅徒歩10分圏内の物件としては周辺に高い建物が比較的少ないというのも好材料でしょう。プランは南向き及び西向きで南向きは中層階以上、西向きは低層階以上で視界抜けの得られるポジションとなりますね。

公式ホームページ
IMG_0573[1]
お部屋は83㎡の4LDK、南西角住戸です。南棟の西端に位置する物件内で目玉となる好位置のプランでこの上層階住戸は日照だけでなく眺望も抜群です。

間取り的には条件の良いポジションだけに80㎡超の広さが確保されていますが(最上階だけは100㎡超のプランもありますが、最上階を除くとこのプランがダントツ大きい)、3LDKでなく4LDKなのでプラウドらしさは感じにくいですね。

野村さんはプラウドシティ加賀学園通り(総戸数363戸のうち67戸が4LDK、そのうち24戸は100平米超)に代表されるように最も平均面積の広い物件を供給する傾向にあるデベロッパーなのですが、ここ最近は大規模物件での販売不調(在庫過多)の影響もあってか、昨今分譲開始される物件はひと昔前の物件とは異なり多少なりとも面積を絞ってきている印象があります。

当物件は浦和駅徒歩8分という好立地ではありますが、埼玉県内の物件ということで最低でも69㎡という広さを確保しつつも大半の住戸を70㎡前後に集中させており、野村さんであっても昨今のマンション価格の高騰に危惧している様子が嫌が上にも伺えてしまうプランニングになっていますね。

さて気を取り直してこの物件内では優雅なこのプランを評価して行きましょう。
結論から言うと、かなり素晴らしいと思います。

設計・施工が長谷工である時点で少々の不安はあったのですが、このL字バルコニーはお見事ですね。西側バルコニーは奥行がありませんが、室外機置場としては十分に機能するものですし、洋室1にもバルコニーが設計されている点も評価出来ます。

長谷工物件においてはこういった妻側の設計はイマイチになりやすい傾向があるのですが、当物件は西面条件の良さを活かした好設計でしょう。

また、玄関前には奥行のあるアルコーブがあることからも分かるように、共用廊下から見て深い位置に玄関があり専有面積のわりに廊下を短めにすることが出来ているので、LDKで16.5畳と83㎡の4LDKにしては大き目の畳数を確保できているプランとなります。

さらに、バルコニーに出ることのできる窓付のキッチン、足元付近からの高さのあるサッシが施された洋室3~4なども当プランの魅力の1つでしょう。

残念なのは洋室2のウォールドアでしょうか。収納脇にしまえるウォールドアであること自体は評価できるのですが、あまりにも大きな方立てがちょっと…。南面の柱がアウトフレーム化されているので室内窓際天井部への梁の影響はほぼないはずですし、なぜにこんなに方立てが大きくなってしまうのか…。
プラウドって方立てが大きいプランが多いんですよね。

坪単価は317万円。予想に違わずザ・パークハウス浦和岸町の価格に近似させた水準ではあるのですが、ザ・パークハウスの中でも条件の良い南の角住戸4LDKと比べると若干安くはなっていますね。単価差はけして大きくはありませんが、同じ4LDKでもこちらの方が7㎡以上面積が小さくグロスが嵩んでいないことも考慮するとこちらの方が余計にリーズナブルに感じるというのはありますね。使い勝手的に7㎡も面積差があるようには感じませんし。
ひと昔前であれば後発物件の方が価格が高くなるのが普通でしたが、こういった好立地の物件とは言えそうはならなくなってきているのが今の市況とも言えるでしょう。

また、当物件はザ・パークハウスとは異なり前述のように最上階には100㎡超などのプレミアム住戸が用意されています。そのため、この4LDKは「物件内で最も条件の良い住戸とはならない」ことから価格に乗せられる「プレミアムが比較的小さくなっている」という側面もあるでしょう(ザ・パークハウスは最上階に特段広い住戸があるわけではなくその南角の90㎡超の4LDKが物件内で目玉となるプランでした)。

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