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【開口部の位置と大きさに注目】ルフォン築地ザ・レジデンス72㎡9,890万円【坪単価455万円】
2017-03-23

ルフォン築地ザ・レジデンス。

築地駅徒歩5分、東銀座駅、新富町駅及び築地市場駅徒歩9分、銀座駅徒歩14分の12階建総戸数66戸(事業協力者住戸12戸含む)のレジデンスです。

ザ・ファイン築地レジデンス同様で築地市場移転が不透明な状況での分譲はデベロッパーにとって予想外の出来事だったに違いありませんが、不確定であるにしても将来的な楽しみの多いエリアであることに違いはありません。

最寄駅の築地駅までは徒歩5分とそれほど近いわけではありませんが、こちらはザ・ファインよりも内側のポジションなので東銀座駅は徒歩10分圏内、さらに銀座駅も徒歩15分圏内という点が売りになるでしょう。また、晴海通りからしっかりと内に入っておりこのエリアの物件の中ではわりと落ち着いたポジションに位置しているので、利便性と共に住環境も重視したい方には特に魅力ある物件ではないでしょうか。

内に入ったポジションゆえに上層階以外は囲まれ感がありますし、隅田川が望める住戸はほんのわずか、また、見えるといってもビルの隙間からという感じにはなりますが、南西側の路地も含めれば一応は四方接道の敷地ということになりますし、40~72㎡の総戸数66戸というエリア内ではそこそこのスケールを有している点も評価できる材料かと思います。

トヨタホームさんが築地駅直結、また、築地川公園の向かい(明石町アドレス)でもプラウドが予定されている状況で、インパクトではそちらには及びませんが、価格帯も異なってくる可能性が高いですし、ほどよくバランスのとれた物件ということになるでしょう。

公式ホームページ
IMG_0629[1]
お部屋は72㎡の3LDK、南角住戸です。南東は道路の向かいにタワーパーキングがあり、その先にはニチレイ本社の高層ビルがあるので上層階でも視界抜けはありませんが、東方向ビルの隙間からは隅田川が望めるであろうポジションとなります。眺望的には物件内で特段優れているとは言い難いのですが、日照時間を考慮した結果この南角に最も専有面積の広いこの3LDKを設定した感じなのでしょうね。

間取り的にはかなり特徴あるものとなっています。
北東面にも開口部を設けることが出来ているのですが、その北東面の開口部は共用廊下に面しているという異質な設計です。当物件の共用廊下は内廊下なので、普通であれば共用廊下に面した開口部が存在することはないのですが、内廊下から扉を隔てた先、共用階段に続く部分に開口部を設けているのです。ほとんど人が通ることはないのでしょうが、プライバシー的にはちょっと気になる部分ではあるのかなと。

また、その階段部分が南東側に突き出た形となっているので、南東側からの日照や眺望が妨げられてしまうのも勿体ない印象があります。上層階からの東方向の眺望は物件内でも良い方ですからね。

ただ、その一方でLDの開口部は素晴らしいですね。
5連サッシはインパクトがあります。南東面は柱が食い込んでいることからも分かるように室内窓際天井部の2m未満の下がり天はかなり存在感があり、サッシ高も物足りないものにはなっているのですが、奥行のある大き目のバルコニーに面しているのも良く、特徴あるプランが多いとは言えないこのエリアの物件の中では目立つ存在と言えるのではないでしょうか。

基本プランにおいては洋室2は廊下からの動線(リビングインではない)となっているので連窓サッシ感は薄いかもしれませんが、LDから洋室2にまたがって連窓サッシが採用されている点もお見事で、非常に開口部を重視している点に好感が持てるプランなのです。

その他気になるのは玄関からLDまでの動線部でしょうか。
玄関の下足スペースはワンルームマンションのような小ささですし、玄関からLDに至るまでに3回もクランクさせているため廊下による面積消費も気になります。

クランクさせている分、プライバシー面で優れているということにはなりますが、70㎡そこそこの3LDKということになりますし、もう少し効率性を重視して欲しかった印象がありますね。

居室畳数は違和感のない水準を確保出来ており、LDKの16.3畳なんかはむしろ広く感じるのですが、やはり収納は少ないですし、洗面所もこのクラス・専有面積の物件にしては狭いです。この広さであれば入口ドアは開き戸でなく引き戸が望ましかったでしょう。

坪単価は455万円。ザ・ファインの上層階南角と比べ1割弱高い水準となっています。同時期分譲となりますので同じ水準に合わせてくるのかと思っていましたが、強気ですね。採算面が厳しいということもあるのでしょうか。
こちらの方が遥かにスケール感がありますし、ブランド力でも上回っているとは思いますが、視界面はどちらかと言うとあちらの方が優れていると思うので少々意外でした。こちらの方が銀座周辺まで徒歩2分ほど近いポジションとなるとは言え、ちょっと意外でした。
このプランは低層階でも坪単価380万円ですし、上層階に限らず全体的に見ても強めの印象があります。

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