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【千代田線直通始発駅×パークビュー】ライオンズ東綾瀬公園グランフォート9階75㎡5,190万円【坪単価230万円】
2017-03-29

ライオンズ東綾瀬公園グランフォート。

北綾瀬駅徒歩8分(しょうぶ沼公園内経由、公園外だと徒歩9分)、青井駅徒歩13分、綾瀬駅徒歩19分の9階建総戸数50戸のレジデンスです。

北綾瀬駅は2018年度末にリニューアルされ千代田線の始発駅として直通運転が開始される予定、なおかつ、ホーム延伸及び駅出口の新設により当物件からは駅徒歩7分表記になるという魅力を秘めた物件です。

この北綾瀬駅のリニューアルを見込んで近年は北綾瀬周辺でのマンション分譲がかなり盛んになっていますが、未だいわゆる財閥系大手デベロッパー参戦していない状況で、古くからこの界隈で数多くマンションを分譲している大京さんのライオンズはこの界隈ではブランド力のある存在でもあるでしょう。

近年はマンション価格高騰でここ足立区の他、葛飾区や江戸川区などでも財閥系デベ物件を見かけるようにはなっていますが、まだまだ外周区での分譲は少ないのが現状ですね。

当物件はマンション名となっている東綾瀬公園隣接ではありませんが、綾瀬七丁目丘公園に隣接しパークビューとなる物件であり、そういった意味でもエリア内有数の物件となる可能性が高いでしょう。

公式ホームページ
IMG_0635[1]
お部屋は75㎡の3LDK、南西角住戸です。南西側交差点の向かいこそ同じような高さのマンションがありはしますが距離はかなりありますし、南側は低層建物、そして西側はその綾瀬七丁目公園ビューとなるポジションで南からの日照とパークビューを両立できる貴重な住戸になります。南方向には東綾瀬公園に加え、スカイツリーも望めますね。

間取り的には良いポジションで単価をある程度高くしたいがゆえに多少専有面積を絞った形でしょうか。ライオンズ一之江レジデンスの南西角とほぼ同じ広さにはなりますが、この物件の南西角は非常に特長のあるポジションであることを考えるとさらにゆったりした広さがあっても良かった印象もありますね。

なお、プラン的にはそのライオンズ一之江レジデンスの南西角と似ているようで似ていないのが非常に面白いですね。ほぼ同じプランにすることも出来たのではないかと思いますし、専有部形状自体は近いものがあるのですが、玄関廊下動線や居室配置などが全く異なるものとなっています。

まず、こちらのプランは玄関廊下をクランクさせてプライバシー面への配慮が見られますね。75㎡は角住戸としてはけしてゆとりがある面積ではありませんので玄関廊下は一直線でも良かったような気もしなくはないのですが、一之江よりもLD入口をやや玄関側に寄せたことで若干ではありますが廊下の長さを削減しているようです。

また、最大の違いはピュアライトスタイルキッチンの位置でしょう。一之江は南西頂点部にキッチンがありましたが、こちらは南東部にキッチンを配置しています。好みの問題もあるでしょうが、こちらの配置の方がキッチンにもLDにもコーナーサッシを採用することが出来ており、なおかつバルコニーもL字型の広さのある設計となっているのは良いでしょうね。

バルコニーがあることで公園ビューがダイレクトでなくなってしまう感じもありますし、一之江の洋室2のようなコの字型の幅広サッシもありませんが、一般的なプラン(物件)と比べれば遥かに開口部を重視した設計になっていますし、パークサイドならではの魅力的なプラン設定であるのは間違いないでしょう。

柱がほぼ完全にアウトフレーム化されたプランということもあるのか収納もそこそこ確保出来ていますし、バランス的にもまずまずでしょうか。

坪単価は230万円。最上階住戸なのでそれなりの水準にはなりますが、最上階の南西角という最も優れたポジション(東端や北端にはルーバル付の80㎡超のプランもありますが、南向きとパークビューが両立出来ているのはこのプランだけ)にしては普通のお値段という印象があります。

このエリアでは5,000万円を超えると需要がかなり枯渇してくるのでそのあたりも多少影響しているかとは思いますが、パークビューとなる西向き中住戸と比べてもそれほど差のない水準になっており、日照面の良さを考えても魅力の高いプランではないでしょうか。

なお、日照とパークビューだけを考えれば坪単価200万円ちょっとで買えるこのプランの低層階が最も魅力的ではあるでしょうね。
千代田線の直通運転はもちろんのこと、始発駅となることを考えると200万円そこそこの水準はかなり目に優しい印象です。遅かれ早かれ財閥系デベ物件も誕生してくることも考えると(エリア相場の上昇要因となるでしょう)、200万円未満の物件供給は減っていく可能性が高いと思います(現在のマンション相場が崩壊しないことを前提。)。

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