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【駅徒歩2分、代々木公園一望のタワー】ブリリアタワー代々木公園クラッシィ18階86㎡16,000万円台(予定)【坪単価約617万円】
2017-03-28

ブリリアタワー代々木公園クラッシィ。

代々木公園駅及び代々木八幡駅徒歩2分の19階建総戸数195戸(他店舗1区画)のレジデンスです。ちなみに、原宿駅は徒歩18分、渋谷駅も徒歩21分というポジションであり自転車などを利用するとより楽しみの増すエリアと言えるかもしれません。

代々木八幡駅は改修予定で2020年には山手通り連絡通路も出来る予定なのも嬉しい材料の1つでしょうか。

当物件は「タワー」と名付けられているとはいえ19階建でしかなく、デベロッパーによってはタワーと名付けない可能性もあるぐらいの高さ及び階建なのですが、これでも公開空地を施し総合設計制度の認可を受けたことで約60m(本来は40m制限エリア)の高さと出来ているわけですし、そもそも渋谷区内にタワマンは少ないので希少性の高さは言わずもがなでしょう。

周囲には高さ40m内、つまり13~14階建の物件は少なくないので代々木公園のパノラマビューを望める住戸は多いとは言えませんが、2駅が徒歩2分、かつ、代々木公園まで徒歩5分のランドマーク物件というだけでも価値ある存在と言えますね。

公式ホームページ
IMG_0641[1]
お部屋は86㎡の3LDK、北東角住戸です。前述のように周囲は高くとも40mの建物となりますので、この住戸からは遮るもののない代々木公園のパノラマビューが望めることとなります。公園の向こう側には新宿が一望、さらに東方向にはスカイツリーまで望めるという都心では稀なほど「奥行のある眺望」が楽しめるポジションですね。

当物件は最上階(19階)のみがプレミアムフロア(全戸100㎡超)となっており、18階以下は一般プランという扱いにはなるのですが、一般プランの3LDKでも全戸80~90㎡台という構成で近年の「タワマン」においてはちょっと記憶にないほどのゆとりある設計となっています。

ただ、問題は間取りで少々難しいものとなっています。
ブリリアタワー上野池之端も柱の扱いが少々雑でしたし、東建さんのタワーは価格も案外現実的なものとしてくれる反面、近年の三井さんやスミフさんのタワーと比べると間取り面に若干弱さがあるのは否定できません。

当物件は兎にも角にも眺望を強く意識しているため角住戸に限らず中住戸にもFIXサッシを豊富に採用しているのは評価して良い点かとは思うのですが、見ての通り柱位置がちょっと…。

柱及び梁が窓際でなく室内側(内側)に入っている形となるので窓際上部は梁が通らないようにしたことで天井高やサッシ高を高く出来ているのかと思いきやそうではないですし、ちょっと勿体ない設計という印象が強いですね。

グローバルフロントタワーの記事で細かく解説しているように、柱を内側に入れ(グローバルフロントタワーにはそもそもこの物件のようにモロに室内に柱はありませんが…)窓際から梁を排除したことで、窓際の天井高をLDの最高部と同じ高さにすると同時に天井付近までのハイサッシを実現することが出来るはずなのです。

パークコート浜離宮ザ・タワーパークシティ中央湊ザ・タワーも限界まで柱・梁を排除した物件ですし、そういった超一流構造のタワーと比べるとやはり残念に思わずにはいられないですね(パークコート赤坂檜町ザ・タワーパークコート青山ザ・タワーはさらに高額なので比べるのは無茶と言うものですが…)。立地的な希少性はこの物件が上回っているため、構造面でそこまで頑張らなくとも…というのもあるのでしょうがそのようなオンリーワン物件であることを考えると構造面でも一流を目指して欲しかったという思いが強いですね。
胸を張ってタワーと言える高さがあるわけではないですし、タワマンの中ではスケール的にも小ぶりな物件ですのでもうちょっと頑張ってくれても良かったような…。

開口部ばかり語ってしまいましたが、玄関位置もちょっと残念ですよね。
南西共用廊下側にかなり玄関が引っ張られているため、廊下は長めです。キッチンとの位置関係などもありLDの入口ドアが玄関寄りにあるので廊下は一見それほど長くはないのですが、86㎡もありながらLDが12.7畳しかないことからも分かるように80㎡台後半の面積を感じにくい3LDKとなってしまっています。

洋室1が9.1畳と広いためLDが狭くなってしまっているということもあるのでしょうが、洋室1が広いのは柱がモロに食い込んでいる形状だからですし、キッチンがオープンキッチンでないため余計にLDの広がりが感じにくいのも気になりますね。この専有部形状(及び柱位置)でバランスのとれた3LDKを実現するのは難しくメニュープランにあるオープンキッチンの2LDKが無難に感じます…。

収納もこの専有面積の住戸にしてはかなり少なく3LDKは現実的でないのかもしれませんね。

坪単価は617万円。物件内ではとっても条件の良いポジションになりますし、最大天井高や仕様などに差はあるものの最上階プレミアム住戸の坪単価が800万円近いことを考えるとまずまずの水準にはなっているのではないでしょうか(予定価格は1,000万円単位でなく「100万円単位」です)。

この単価で3LDKとして違和感のない間取りが実現出来ていればそこそこお買い得感もあったでしょう…。

タワーとは言え所詮は10階台でそういった意味でのインパクトには欠けるのですが、このエリアの16階以上は本当に貴重で半永久的にこの眺望が保たれる可能性が高いことを考えるとこのぐらいの単価水準となるのは当然です。番町エリアなんかも同様に16階以上は珍しく価値があると思いますが、ここはそれ以上の希少性を感じることが出来ます。

【ランドマークタワマンとしては魅力ある価格水準】ブリリアタワー代々木公園クラッシィ2階65㎡8,000万円台(予定)【坪単価約410万円】 | topページへ戻る | 【この立地でも駐車場なし】オープンレジデンシア神楽坂若宮町ヒルズ3階55㎡7,518万円【坪単価449万円】

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