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【井の頭公園徒歩2分】ウエリス井の頭公園1階81㎡7,980万円【坪単価325万円】
2017-03-25

ウエリス井の頭公園。

三鷹駅徒歩15分、吉祥寺駅徒歩16分の3階建総戸数37戸のレジデンスです。

約70年の定期借地権物件ではありますが、井の頭公園までわずか徒歩2分というポジションに位置しており、久々の井の頭公園至近の分譲マンションということで注目していた方も多いと思います。

2012~2013年にかけては、吉祥寺御殿山ハウスヴィークコート吉祥寺御殿山プラネスーペリア御殿山井の頭公園パークホームズ吉祥寺御殿山と立て続けに武蔵野市側の井の頭公園至近の物件が分譲されましたが、それ以降は三鷹市側を含めても井の頭公園至近の物件は誕生していないですね。

敷地の中央付近(自主管理公園部分)が都市計画道路予定地となっているのは気になる材料ではありますが、井の頭公園至近の地ですので当然のように第一種低層住居専用地域に位置していますし、井の頭公園の北側エリア(武蔵野市側)とは異なり線路からも十分な距離が確保された落ち着いた住環境が享受できるのも当物件の大きな魅力の1つでしょう。

公式ホームページ
IMG_0638[1]
お部屋は81㎡の3LDK、南東角住戸です。南側は細い道路を挟んで第四小学校となりますので、校舎は3階建とは言え1階住戸(グラウンドレベルよりも若干低い)からだと少々圧迫感があるでしょうか。
また、この距離感だと少々騒がしいこともあるのかもしれませんが(登下校時は前の道路を子供たちが通りますしね)、日照は何ら問題のないポジションとなります。当物件は敷地形状的に南向き住戸率が非常に低くなっているのでこの南向き住戸は校舎が近いとはいえ希少性があるのは確かでしょう。

間取り的には80㎡超の3LDKということで立地なりの最低限の専有面積が確保されたプランという印象です。定借で所有権物件に比べ単価が抑えられていることからすると同デベのウエリス武蔵野関町並のもう少し広めのプランニングがなされるべきだったような気もしなくはないですが、北東角住戸には90㎡近いプランも用意されていますし、違和感があるレベルではないですね。

プライバシー面を考えると賛否はあるのでしょうが、玄関廊下はほぼ一直線なので無駄な面積は角住戸としては少なめですし、それに伴い居室畳数や収納を豊かにすることが出来ているのは好材料です。

低層建のため柱も細く柱による面積消費は少なくて済んでいますし、1階住戸ならではの奥行のある両面テラスも魅力の1つですね。

一方、キッチンは4.1畳とかなり広めに確保出来ているのが良い反面、浴室が1620でなく1418なのは少し残念でしょうか。

坪単価は325万円。南側は小学校で視界抜けが得られないためか最上階(3階)でも坪単価340万円ほどと単価差がかなり小さい設定となっています。
第一種低層住居専用地域の3階建物件のケースでは本来もっと階差が大きくなるものなので、1階住戸は若干の割高感もなくはないのですが、井の頭公園までわずか徒歩2分という立地条件が当物件の最大の魅力と考えると単価差がある程度小さくなるのも分からなくはないですね。

むしろ、当物件の大半を占める東向きの中住戸は3階でも坪単価300万円程度でしかなく、特にこの南東角住戸は南向き住戸率が低い物件ならではの「プレミアム」が乗っかった単価設定になっている点の方が気になりますね。小学校の影響は不可避ですし、このポジションであればもう少し南面プレミアムが抑えられていてもおかしくなかったのかなと。
「第一種低層住居専用地域×南向き」は鬼に金棒みたいなものではあるので仕方のない水準とも言えるのですが、南向き住戸率がもっと高かったらもう少し単価が抑えられていた可能性が高いのでそういう意味で残念に思う部分はありますね。

【日照が得られる最上階住戸でもこの単価】ウエリス井の頭公園3階67㎡5,490万円【坪単価272万円】 | topページへ戻る | 【エリア内トップクラスの外観】プラウド浦和高砂マークス2階71㎡5,099万円【坪単価237万円】

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