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【日照が得られる最上階住戸でもこの単価】ウエリス井の頭公園3階67㎡5,490万円【坪単価272万円】
2017-03-25

続けて、ウエリス井の頭公園。

設計はコモン・リンク、施工はアイサワ工業です。
アイサワ工業はウエリスシリーズ歴代最高額物件であるウエリス銀座二丁目の他、ウエリス代沢ウエリス渋谷本町なども手掛けておりデベロッパーのNTT都市開発さんと非常に関係が深いゼネコンと言えます。

外観デザインに大きな特徴こそありませんが、当物件は昨年末に完成済の完成売りで実物を見て検討できるのは好材料ですし、エントランス前に大きな自主管理公園があるのは当物件の大きな魅力の1つでしょう。

当然計画道路が実現しようものならこの自主管理公園はなくなってしまうわけですが、そうでもなければこの規模の物件の敷地内にこの大きさの公園が出来ることはまずありえませんし、敷地の半分以上が収用される可能性があり、中庭だけでなく豪華なエントランス棟までなくなることが話題を呼んだパークホームズ目白ザ・フォレストなどと比べれば遥かに影響は少ないとも言えます。

当物件の敷地は所有権なので収用により得られる補償金は地主の収入になり、マンション所有者(建物所有者)には一銭も入ってきませんが、地代はその分安くなるでしょうし、定借なら数十年後の建替がありえないため既存不適格になる(敷地の一部が収用されることで容積率オーバーとなる)ことのデメリットもないでしょう。

前回のウエリス井の頭公園

公式ホームページ
IMG_0639[1]
お部屋は67㎡の3LDK、北西角住戸です。北は自主管理公園の先に当物件の平置駐車場となるのでかなり抜け感がありますし、西も第一種低層住居専用地域の戸建街となるので前建の圧迫感も少ないポジションです。
南側にもバルコニーを設けることが出来たプランで南側は敷地南端のIタイプまで数十メートルの距離が確保されているので日照も十分に得ることが可能となります。冬場は洋室1でお昼寝しよう(笑)。

間取り的にはイレギュラーな位置にあるプランでセンターインと出来ているのが良いですね。かなり面積を絞った3LDKとなるのであと3㎡広くしてくれていたらという気持ちも強いですが、柱の食い込みは少なく居室形状もきれいに出来ているプランなのでLDの狭さ以外はあんまり気にならないですね。収納も少々少ないですが…。

このような落ち着いた立地の物件ですので2LDKのディンクス的な需要はそこまで多くはないのかもしれませんが、洋室2のウォールドアを開け放つと広々としたLDが実現しますし、単価がかなりこなれておりグロスの嵩みも控えめであることを考えると2LDK主体としての利用も一考の余地があるプランなのかなと。

吹抜部分に面しているのも当プランの大きな魅力の1つで廊下に通風窓が設置出来ているのはとても良いですね。欲を言えば玄関にも窓があって欲しかったですが…。

坪単価は272万円。駅距離があり利便性は高くはありませんが、井の頭公園徒歩2分の落ち着いたポジションでのこの単価はハマる人には大ハマりするであろう価格帯ではないでしょうか。むろん定借だからこその単価設定ではあるのですが、所有権の八掛けが定借と見積もると所有権で坪単価340万円という水準であり、日照もわりと得られる最上階住戸としてはまずまず抑えられているのかなと。
まぁ、地代(解体積立金含む)が232円/㎡と少々高めで販売価格に含まれている権利金部分(要するに地代の前払い分)が少なめであるがゆえの価格設定という側面があるのも否定はしませんが…。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが(定借でこの価格帯ならばつけて欲しかった気もする)、食洗機、水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンターなど、まずまずのものにはなっています。ただ、浴室照明はダウンライトではなくブラケット照明ですし、若干のコストダウン具合が散見されます。

管理費は189円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですし、地代等の負担がそれなりであることを考えるともう少し抑えられていると良かったと思いますが、総戸数37戸でそこそこの大きさのある公園の管理も管理組合が行う必要がありますのでこのぐらいになるのは仕方ないものと思われます。

駐車場は全23台と近年の物件にしてはかなり附置率が高いですし、全台平置と出来ているのは良いでしょうね。まぁ、これだけ駐車場があると駐車場収入(22,000円/台)はかなりの金額になりますし、平置ならメンテナンス台などもほとんどかからないので、そういう意味ではもう少し管理費が抑えられていてもおかしくなかった印象もありますけれどもね。

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