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【いわゆる売りの南東角とは異なるがゆえの単価設定】ウエリス新宿早稲田の森6階81㎡9,198万円【坪単価374万円】
2017-05-16

ウエリス新宿早稲田の森。

西早稲田駅徒歩3分、東新宿駅徒歩6分、高田馬場駅徒歩14分(東京メトロ。JR線は徒歩15分)の13階建総戸数184戸のレジデンスです。

早稲田大学や学習院女子大学、そして戸山公園や箱根山などが含まれる西早稲田駅周辺地区まちづくり構想エリア内に誕生する物件ですね。
エリアの端っこになりますし、エリア内だからと言ってエリア外にはない何か凄いメリットがあるわけではないのですが、山手線内側最寄駅まで徒歩3分という交通利便性抜群のエリアながら非常に緑が豊かなポジションに位置していることは確かでしょう。

敷地南側の大久保二丁目エリアは明治通り沿いを除きこまごまとした敷地に低層建物が並んだエリアとなっているので、当物件の南面条件は都心物件とは思えないほど優秀なものですし、東新宿駅まで徒歩6分ということからも分かるように伊勢丹新宿店なども徒歩20分圏内でアクセスできるという買物利便性も当物件の大きな魅力の1つと言えるでしょう。

また、ここいらあたりはまだ武蔵野台地の上なので、標高も約30mあり山手線内では比較的標高の高い場所となっているというのも1つの魅力と言っていいのかもしれません。

公式ホームページ
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お部屋は80㎡超の3LDK、南東角住戸です。東は明治通りとなるので静かな環境とは言い難いですし、南側正面方向は明治通り沿いの背の高いビルがあるので、条件の良いポジションとは言い難いですが、中層階以上ならば日照条件は悪くありません。

間取り的には上層階のプレミアム住戸を除いたプランの中では85㎡(1戸だけ)の次に大きな面積が確保されたプランで複数戸ある当物件を代表するプランの中では最も専有面積の大きなタイプとなります。

明治通りから奥まり、南面条件も優秀な南西角住戸の方により面積の大きなものをプランニングするのがよりオーソドックスな設計と言え、少々意外な印象はあるのですが、価格面のグロス高を加味してのものなのでしょうか。

南西角(75C)や半南西角(80G)はこの南東角よりもさらに単価高の設定となっており、そこを強く意識した値付けとなっている様子が伺える物件となります。

間取り詳細は、やはり物件の中で売りとなることが少なくない「いわゆる南東角」とは少々異なりますね。
南面条件に難があることが考慮され、LDは二面採光でなく南に面していません。

また、敷地東側の商業地域内に位置している13階建の部分は全方位に住戸が設けられたような形となっているため、玄関位置にも難点を感じるプランとなります。

全方位に住戸を設けることが少なくないタワマンの角住戸によくみられるタイプの角住戸で玄関位置がフロア中央部にかなり引っ張られているので、廊下が長くなってしまっているのです。

80㎡超の3LDKで14畳のLDは及第点が与えられますが、LDの入口付近に実質的な廊下が多分に混入していることを考えると評価はしづらいですね。

一方、玄関の下足スペースが大き目に確保されている点は大いに評価して良い点ですが、南面の柱の食い込みがかなり目立つものとなっており、全体的に無駄な面積が多い印象を受けてしまうプランと言わざるを得ません。

坪単価は374万円。南面条件に難があること、面積ほどの使い勝手があるとは言えないこと、が考慮された控えめな水準になっていると思います。前述のように「いわゆる物件内で売りとなる南東角住戸」とは異なることがしっかりと反映された価格設定でしょう。

東向きの「中住戸」でもこの水準と同じかそれ以上の単価となっており南に面した角住戸としてはかなり控えめな設定という印象を受けますね。当住戸の場合は80㎡超のグロス価格の嵩みも単価設定に幾分かは影響しているかもしれませんが、むしろこういった南東角住戸は面積が広めであることのプレミアムが単価に乗っかってくることも少ないことを考えると弱気な設定なのは間違いないところであり、この水準まで落とさないと引き合いがないあたりにここ最近の市況の弱さを感じずにはいられません。

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