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【奥行約60mの緑に映える東京タワー】ザ・パークハウス白金二丁目タワー11階76㎡12,990万円【坪単価566万円】
2017-03-31

続けて、ザ・パークハウス白金二丁目タワー。

繰り返しにはなりますが、設計・施工は竹中工務店です。直接基礎×免震構造という堅牢、かつ、安心感の高い構造面も当物件の大きな魅力の1つでしょうか。
そのデザイン性の高さについては前回の記事で十分述べたのでこちらの記事ではランドプランについて言及しようと思います。

当物件はやはり前回言及したように港区の絶対高さ制限導入前に滑り込みで建築確認を受けているため本来の40m制限をはるかに超える100m超もの高さを実現出来ているわけですが、容積率にもカラクリがありますね。
当物件の容積率は本来約400%(加重平均後)なのですが、実際は約575%となるようです。

当物件の敷地の北側隣接地はTAKプロパティが所有する土地(三菱グループの施設として開発予定)があり、TAKプロパティと地役権設定契約を交わし、容積率を当物件の敷地に付け替えたことで約575%の容積率が実現出来ているのです。
地役権の存続期間は「永久」となっていますし、遠い将来に仮に建替となった場合には、高さ制限さえ特例によりクリアできさえすれば同じ高さ・規模の物件が再建築できるということになりそうですね(遠い将来のことだからなんとも言えない部分はありますけれども…。)。

高さ40m制限(敷地北側はさらに低い22m制限)を受けた中でできるだけ延床面積を確保しようとすると豊かなプライベートガーデンが失われるのは必至ですし、出来ることならば何十年・何百年とこの物件のランドプラン及びデザインが生き続けるといいなぁ・・・と思ってやみません。

前回のザ・パークハウス白金二丁目タワー

公式ホームページ
IMG_0683[1]
お部屋は76㎡の2LDK、北向き中住戸です。中層階に設けられたプランなので角度的に部屋から敷地内のプライベートガーデンを望む感じではないでしょうが(かなり見下ろす感じ)、その先では三菱グループの施設がこの物件に配慮した一体開発を行っているので高い建物は建つことはなく、約60mもの奥行のある緑が眼下に望めるという都心で稀有なポジションとなります。
さらに先には有名な服部ハウスの広大な敷地が広がっているので現状はさらに前建までは距離がありますし(約3年前にシンガポールの会社に売却されていますが、どうなるのでしょうね)、北東方向には東京タワーも望むことができるという本当に絶妙な立地に位置した住戸となります。日照はむろん期待出来ませんが、南向き住戸とは異なり目黒通りの影響も受けないのでかなり静かな環境になりますし、日照が重視されることの少ない1LDK~2LDKにとってはかなり魅力の高いポジションではないでしょうか。

間取り的には70㎡台後半でも3LDKでなく2LDKとするあたりにやはり超高額物件らしさを感じることが出来ますね。
このバルコニーの広さ・位置であればLD内の柱をもう少し上手に調整して柱をバルコニー側に出して欲しかったという思いはありますが、やはりお手本のようなT字型の廊下と出来たプランですし、中住戸としては理想的とも言えるワイドスパンがとても魅力的です。

専有部形状の関係でキッチンから窓方向を望むプランと出来ていないのが残念ではあるのですが、中住戸ながらワイドなFIXサッシとなっている点はやはり大きな魅力でしょう。

三次元的には、最大天井高は2.7m(中央の折り上げ天井部、その周囲は2.4m)確保出来ており、順梁でも梁のデッパリを比較的抑えたことでサッシ高も高めに確保出来ているので開放感はまずまずです。3次元に滅法力を入れる傾向にある三井さんのパークコート赤坂檜町ザ・タワーパークコート浜離宮ザ・タワーなどと比べてしまうと柱位置も含め若干の物足りなさもありますが・・・。

坪単価は565万円。開口部が充実した物件なので採光は何ら問題ないですし、こういったけしてファミリー向けとは言えないラグジュアリータワマンにおいて日照のない北向きということが資産価値に与える影響は少ないので、かなり眺望が良いことを考えればこの単価水準は十分に魅力的と言えるのではないでしょうか。どう頑張っても3LDKにするのは難しい専有部形状であり、2LDKにしては少々グロス価格が嵩みすぎているという嫌いもなくはないですが、この立地・属性の物件であれば下手な3LDKよりは2LDKの方が需要が旺盛な気もしますね。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗器、水回りの天然石天板仕様はもちろんのこと、LDだけでなくキッチンと主寝室にも設けられた床暖房、LD及び主寝室のビルトインエアコン、キッチンバックカウンター、さらに大理石貼の廊下、天然石及びタイル貼の浴室、と高級感あふれるものとなっています。また、全熱交換器が搭載されているのも素晴らしいですね。

管理費は434円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付の物件ですし、タワーとしては小ぶりながら各階ゴミ置場、コンシェルジュサービス、24時間有人管理も導入しているのでこの水準となるのはやむを得ないでしょう。むしろ物件価格帯やスケール(タワーとしては小ぶり)からすると若干安いような気も…。

駐車場は機械式ですが全92台ということで附置率が5割を超えているのは流石と言うべきでしょうか。

【光井氏渾身のデザイン!】プレミスト上麻生5階79㎡5,968万円【坪単価249万円】 | topページへ戻る | 【次世代には実現することのない次世代タワマン】ザ・パークハウス白金二丁目タワー24階122㎡28,590万円【坪単価773万円】

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