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【総戸数687戸でも最大77㎡】グランドメゾン品川シーサイドの杜4階77㎡7,530万円【坪単価322万円】
2017-03-30

グランドメゾン品川シーサイドの杜。

品川シーサイド駅徒歩3分、青物横丁駅徒歩6分の19階建総戸数687戸のレジデンスです。

23区内では貴重なスケール感のあるイオン品川シーサイド店の向かいに誕生する超大規模コミュニティとなります。プライムパークス品川シーサイドザ・タワーは800戸超あるのでさすがにそれには及びませんが、ちょっとマンションに詳しい人であれば19階建で総戸数687戸というスケールがかなり珍しいことはお分かりでしょう。

海岸通りに面したポジションで静かな環境ではありませんが、これだけ利便性の高い駅徒歩3分という立地条件であればそこまで望むのは贅沢というものですし、そのような13,700㎡超もの広大な敷地を有する物件なので、海岸通り沿いから奥まった敷地西側などでは比較的静かな環境が享受できるというメリットもあるでしょう。

先日のスムログでも言及したようにこういった幹線道路沿いだからこそグランドメゾン(積水ハウス)のグリーンが際立つとも言えるわけでプライムパークス品川シーサイドザ・タワー同様にエリア有数の物件となる可能性が高いでしょうね。

スムログ「名作マンション訪問【2017Vol.3】」

まぁ、プライムパークスの低層階が予想外の低価格だったために積水さんは面食らったでしょうし、当初の目論見からは多少価格を調整したようですが第1期は207戸と昨今の市況の冷え込みを感じさせない戸数を供給することからも当物件の評価が一定以上の水準にあることが伺えますね。プライムパークス品川シーサイドはタワーとレジデンスを合わせて第1期は395戸(300+95)もの数字を記録していますし、それと比べると少なくはなりますが価格帯の違いを考えると200戸超はかなり立派だと思います。
それでも進捗率はたったの3割でしかないのでまだまだ前途多難という印象は強いですけれども…。

公式ホームページ
IMG_0662[1]
お部屋は東棟の77㎡の3LDK、北東角住戸です。東は海岸通りとなるので静かな環境とは言えませんが、北側はかなりの大きさのある敷地内ガーデンが広がっているという一定の魅力あるポジションとなる住戸です。

間取り的には77㎡ということで角住戸としてはけして大きいとは言えないのですが、驚いたことに当物件においては西棟の北西角と並んで77㎡が最も専有面積が大きいものとなります。
70㎡台前半が中心となる物件で中住戸でも70㎡超のものが多数派となっているので、全体的に面積を絞っている印象こそないのですが、総戸数687戸もあるにもかかわらず専有面積を62~77㎡という狭いレンジに収めてきたのはあまりに意外でした。

19階建なのでタワーとは言いづらく(ブリリアタワー代々木公園クラッシィと同じ階建ですが、こちらは3棟構成で19階建なのは南棟だけとなるのでランドプラン的にタワー感が薄い)、タワーによくあるような高層階プレミアム住戸は設計しづらかったのでしょうが、グランドメゾン江古田の杜にも少ないながらも90㎡超が用意されていたぐらいですし、このような単調かつあまりにも弱気すぎるプラン設定には疑問を感じずにはいられませんね。

このような駅近の特長のある物件であれば80㎡以上はもちろんのこと、40~50㎡台のニーズも十分にあったと思うんですよね。南向き住戸率が高くできる敷地形状ではありませんし、なぜに62~77㎡に絞ったのか…。この狭いレンジで総戸数687戸って結構な自殺行為のような気がするのは気のせい???

というような感じで物件全体のプランニングは微妙なのですが、このプラン自体はまずまずの広さがあるものということになりますし、物件内で最も大きなプランということも影響してか特長ある開口部が採用されているのは良いですね。

敷地内ガーデンを望む北側開口部には幅のあるコの字型サッシが採用されています。地上からの視線に配慮してかサッシの立ち上がりは腰ぐらいの高さなのでサッシ高は大したことはないのですが、梁(下がり天井)のラインよりも北側に突き出た位置に設計された開口部なので梁の影響は少ないですし、当物件は田の字ベースのインパクトに欠けるプランが多いため余計にこのような開口部を有したプランは目立つ存在となりますね。

また、当プランはそういったインパクトのある開口部を有しながらも基本的には田の字ベースのもので、角住戸ながら廊下を一直線としたことで無駄な面積を極力抑えることが出来ています。
別の言い方をすると、LD以外は70㎡台前半のプラン、そしてそこにプラスとなる3~4㎡がほぼ全てLDに充当されたような形なのでLDが大きめに確保出来ているのも魅力の1つでしょう。当物件は全戸で12畳超のLDを実現しているとのことですし、LD重視の設計がなされているようですね。良い提案だと思います。

洋室3はウォールドア(これまた全戸に採用だそうだ)を採用しており、方立ても小さいのでウォールドアを開けるとLDK+洋室3で23.3畳もの大空間が実現しますし、積水さんのコンセプトでないとなかなか実現することのない特色のあるプランとなっていると思いますね。

坪単価は322万円。プライムパークス品川シーサイドの同階のノン南向きの角住戸と比べてしまうとあまりに単価が違い過ぎるのは否定しませんが、あちらがあまりに弱気な価格設定になっているだけであってこちらのこの価格帯の方が「一般的」でしょう。あちらは囲まれ感があるなど条件面の差があるのも事実ですし、前述の通りこちらはプラン面のメリット(効率性や柔軟性)もありますからね。

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