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【豊か過ぎる緑に囲まれた共用棟】グランドメゾン品川シーサイドの杜11階72㎡7,070万円【坪単価323万円】
2017-03-30

続けて、グランドメゾン品川シーサイドの杜。

設計・施工は長谷工ですが、この価格帯の物件ですので当然二重床が採用されています。
また、前回の記事で紹介した北に面した住戸の開口部にはFIXサッシ、また海岸通りからも望めるであろう共用棟もガラス張りとするなど、長谷工感を感じさせない高いデザイン性を備えた物件となっています。

共用施設は、2層吹抜のエントランスホール及びエントランスラウンジの他、カフェラウンジ、杜のテラス、ゲストルーム(2室)、パーティールーム、ライブラリーラウンジ、キッズルーム、そしてコンシェルジューサービスなど超大規模物件ならと言える充実したものとなっているのも当物件の大きな特長の1つではあると思いますが、個人的には緑に囲まれたポジションに共用棟が配置されている特徴的なランドプランに最も魅力を感じますね。

前回の記事でも言及したように当物件は敷地面積13,700㎡という広大な敷地面積を有し、かつ、建築面積はわずか5,700㎡、つまり約59%と言う高い空地率を実現できたことで敷地北東部を中心に非常に豊かな「杜」を生み出すことが出来ているのですが、その杜に囲まれるように配置されたガラス張りの共用棟は都内であることを忘れさせてくれるであろう奇跡的な空間だと思うのです。

当物件は南以外の三方が接道している開放感の高い立地条件なのですが、その南以外の敷地端には厚みのある植栽を施すことが出来ていますし、数あるグランドメゾンシリーズの中でも一位二位を争うことのできる緑とランドプランを実現した物件なのです。

こういったスケールのある物件になればなるほどデベロッパーの特徴が反映されるのは言うまでもなく、この物件は積水ハウスさんらしさが究極的に反映された物件と言っても過言ではありませんね。

前回のグランドメゾン品川シーサイドの杜

公式ホームページ
IMG_0663[1]
お部屋は南棟の3LDK、南向き中住戸です。南棟の中では中層階にあたるポジションですが、日照はもちろんのこと、視界抜けも得られる物件内でも優れたポジションの住戸となります。

間取り的には専有部形状自体はいわゆる田の字プランにはなるのですが、前回の住戸で言及したようにウォールドア、連窓サッシ、広めのLD(全戸12畳超)などを実現しており、田の字プランの最高峰的な存在ではあるでしょう。

また、グランドメゾン江古田の杜などと比較しても共用廊下側の柱の食い込みが目立つのは残念ではあるのですが、江古田同様にエレベーターをバラバラに配置し、共用廊下を分断したことで中住戸でもこういった両面バルコニー住戸を設計出来ているのは当物件の大きな特長の1つと言えるでしょう。

両面バルコニーとは言え、北側バルコニーからは基本的に敷地中央部の機械式駐車場を望む感じで中庭などが見えるわけではないことを考えると、このようにする必要があったのかどうか疑問もあったりはしますが、同階住民の方が住戸前を通ることがないというのは1つのメリットではあるのでしょうね。

エレベーターがまとまっておらず特定のエレベーターを利用しなければいけないことでエレベーターの待ち時間が平準化しにくいというデメリットもあるとは思いますけれどもね。
また、住民には関係のない話かもしれませんが、この物件で採用されているゴミ回収サービス(各戸の玄関前にゴミを出しておくと係員が回収してくれる)の係員の方からするとこの分断された共用廊下はちょっと大変そうな感じ…。

一方、廊下の長さはほどほどながら洗面所がノンリビングインなのは良いですし、標準で廊下が折り上げ天井となっているのも魅力的ですね。非常に珍しい仕様です。

坪単価は323万円。先ほどの角住戸と比べるとかなり上の階にはなりますが単価的にはほぼ同じ水準であり、ちょっと異常とも言える価格設定ですね。北東角はやはりインパクトのあるFIXサッシとグリーンビュー、さらに言えば物件内では数少ない75㎡超住戸のプレミアムが少なからず乗っかっているということになるでしょう。75㎡超程度でプレミアムが乗っかるというのはあまりないケースですが、当物件はその77㎡が最大面積なのでそうなるのは避けられないようです。

ただ、この南向き住戸に関してはプライムパークス品川シーサイドザ・タワーの同階層南向き住戸とほぼ同じ単価水準であり、先行して価格を公表したプライムパークスに合わせてきた形なので価格設定には違和感は全くないですね。

プライムパークスは「ノン南向き」がかなり目に優しい価格設定となっており、物件内では南向き住戸に割高感があるのは否めないのですが、それでも相場並ではあるでしょう。

設備仕様面は、ディスポーザーに食洗機、天然石のキッチン天板、トイレ手洗いカウンターなど単価的に違和感のないものとなっていますが、浴室照明がダウンライトでなくブラケットタイプなのはこの価格帯の物件としては珍しくちょっと残念ですね。

管理費は231円/㎡。外廊下ですがディスポーザー付ですし、充実した共用部に加えこれだけ豊かな植栽を施したことによる植栽維持費も少なからずかかってくることを考えればまずまずの水準と言えるでしょうか。

駐車場は敷地中央部で機械式230台と機械式が中心にはなりますが、身障者用を含み11台の平置があり、その他にも来客用として3台分の駐車場が用意されているのは良いですね。

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