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【ほどよい広さ、圧巻の眺望】ブランズ日本橋浜町公園11階78㎡9,868万円【坪単価420万円】
2017-04-03

ブランズ日本橋浜町公園。

浜町駅及び東日本橋駅徒歩5分、馬喰横山駅徒歩6分、馬喰町駅徒歩8分の11階建総戸数30戸のレジデンスです。

先行物件ザ・パークハウス東日本橋にかなり酷似した立地の物件で市況の綻びを考えれば後発、かつ、規模でも劣るこちらの物件は価格面の期待をしたくなるところではあるのですが、総戸数が少ないということは当然販売戸数も少なくて良いことになりますし、こちらは完成売りで本年末入居となるザ・パークハウス東日本橋よりも早く入居できるというメリットはあるのでしょう。

ザ・パークハウスと比べるとこちらの方が首都高に近くなりはしますが、同様に隅田川テラスに面したポジションで隅田川に加えスカイツリーも望める東側住戸からの眺望は日本橋界隈では随一と言っても過言ではないものです。

ちなみにこちらもザ・パークハウスと同じ「東日本橋アドレス」になりますが、マンション名には「日本橋」と「浜町公園」…。南側道路の向かいは「日本橋浜町アドレス」で浜町公園もそこそこ近いですが、若干頑張り過ぎた感がありますね(汗)。

公式ホームページ
IMG_0667[1]
お部屋は78㎡の3LDK、東角住戸です。11階建なので最上階住戸と言ってもけして高くはないのですが、ワイドな東面の開口部からは隅田川一望+スカイツリーという眺めが享受できます。また、上層階住戸は南側の前建の影響もほぼなくなるので日照も抜群ですね。

間取り的には日照と眺望を兼ね備えた物件内で最も条件の良いポジションだけに最も専有面積の広いプランが採用されています。当物件は1フロア3戸で56㎡、71㎡、そしてこの78㎡というプラン構成になっているのですが、立地に相応しいベストな構成と言えるのではないでしょうか。

フロアによってプラン構成を変えるという選択肢もあると思うので細かなことを言ったらキリがないのですが、全フロア同じであることを前提とした場合(実際にこの物件は全フロア同じ)、この3プラン構成は非常にバランスが取れていると思うのです。

1フロアがもう少し大きければ各戸の専有面積を柔軟に設定することが可能なのですが、当物件のスケールからするとそのような余地は少なく、敷地面積、容積率、高さ制限などの関係から3戸合計で205㎡前後にすることが求められるのです。仮にこの1フロア住戸面積が195㎡とか215㎡にしなければならないといった場合にはこのような水準の3戸構成にするのは難しく、例えば60㎡超の2LDKや、60㎡台の3LDKなんかのプランニングが必要となることも往々にして考えられたというわけですね。

つまり、当物件は設計者の優れたセンスもさることながら、ちょうどバランス良いプラン設定とできるような敷地面積、容積率、高さ制限を運よく満たしていたという側面も否定はできず、その敷地条件こそが一定の長所と言えるのではないでしょうか。

この価格帯の物件ともなると3~4㎡の違いで300~500万円も価格が変わってくるのでデベにとっても検討者にとっても微妙な面積差が命取りとなりかねないのです。

話がそれまくりですが、このプランに戻りましょう。
柱の食い込みは見られますが、1フロア3戸の小規模物件であることを考えると上手に逃がせている方と言えますし、角住戸にしては玄関廊下がコンパクト目に出来ている点も良い材料でしょう。

洗面所はやや狭いですが、浴室は80㎡超でないとなかなかお目にかかれない1620が採用されているのも魅力的で、上手に纏めた印象のあるプランとなります。

また、2LDKとしてはグロスが嵩んでしまいますが、この開口部設計を考えるとベッドルーム2をLDの一部とした2LDKも魅力的で一考の余地がありそうですね。そのようにすればキッチンからも隅田川やスカイツリーが望めますからね。

坪単価は420万円。同様に隅田川・スカイツリーが一望できるザ・パークハウス東日本橋の上層階角住戸とほぼ同じ水準です。ザ・パークハウスの第1期販売開始当初から明らかに市況が悪化していることを考えるともう少し安くなることも想定できなくはなかったのですが、こちらの方が日照面で優れていますし、使いやすそうなプランを考慮しても事実上若干弱めの価格設定になっていると言えるでしょうか。

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