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【プラウドよりも安いのね】シティハウス駒込ステーションコート11階71㎡7,490万円【坪単価351万円】
2017-04-11

シティハウス駒込ステーションコート。

駒込駅徒歩5分(東京メトロ。JR線は徒歩6分)、上中里駅徒歩10分の12階建総戸数45戸のレジデンスです。

先行して分譲しているレ・ジェイド駒込の隣接北側に位置する物件で、総戸数的には大差ありませんが、こちらには70㎡超のプランもありますし、平均専有面積が50㎡程度だったそのレ・ジェイド駒込及びレ・ジェイドヴェール駒込(やはり近隣で分譲中)よりも大きめのプランニングが中心となっています。

当物件は、やはり本郷通りに面してはいるのですが、敷地形状的に本郷通りに背を向けた東向き住戸が中心(基本的に1フロア4戸でうち3戸が東向き、残り1戸が西向き)です。そこそこ駅に近い物件なので、もっとコンパクト住戸を多くするという選択肢もあったのではないかと思いますが、東側が第一種住居地域で視界抜けも得られる住環境良好なポジションと言うこともあるのかファミリータイプを中心としているようです。
「ステーションコート」とマンション名に入っているわりには凄く駅に近いわけではないですし、このぐらいの面積設定が丁度良いのかもしれませんね。

駅徒歩8分と駅距離は遠くはなりますが、似た面積帯のあるプラウド駒込トレサージュと競合するのは避けられずプラウドに需要をある程度奪われた後にもなりますので、スミフさんがどのような価格設定としてくるのか非常に興味深く見守っていた物件でもあります。

公式ホームページ
IMG_0665[1]
お部屋は70㎡超の3LDK、北東角住戸です。第一種住居地域となる東側だけでなく北側正面方向も中層階以上で視界抜けするポジションで東側はスカイツリービューとなりますね。

南側にレ・ジェイド駒込があるとはいえ、日照的には南東角住戸が最も優れていますが、北東角の方が南東角よりも気持ち広い専有面積が確保されているぐらいで物件内では南東角に並び条件の良いプランという扱いになるでしょう。

他大手デベに比べ専有面積を絞る傾向の強いスミフ物件であることを考えれば60㎡台後半の3LDKがプランニングされる可能性もあったのではないかと思いますが、ギリギリであっても70㎡超を確保しているのは「数字から受ける印象」という意味では良い材料でしょう。

ただ、非常にスミフチックなLDドア位置はやはりいただけませんね。
スミフさんの常套手段下している設計で幾度となく言及しているので今更言う必要もないのかもしれませんが、新規にご覧いただく方もいらっしゃるでしょうしここはしっかりと指摘しておきます。
この物件のLDは11.5畳と70㎡ちょっとの3LDKとして「数字上」は違和感のない居室畳数なのですが、LDドアを超えたとこからがLDの畳数にカウントされているわけで見ての通り3畳分ぐらいが実質的な廊下に相当する部分なのです。

洗面所と洋室1の間に扉を付けることは十分可能なはずで、確信犯であることは間違いないでしょうね…。こういった誤魔化しは業界全体に少なからず存在してはいますが、ここまでくると逆に堂々としていて良い…わけはないですね(笑)。

当然スミフさんもこの専有部形状で3LDKとするとLDの畳数が確保しづらいことは分かっているようでメニュープランとして1LDK+S(実質的には2LDK)があることもアピールしていますね。この価格帯でこのエリアに70㎡超の1LDK+Sの需要があるのだろうか???と思わずにいられませんが…。なぜに初めから3LDKとして無理のない専有面積及び専有部形状のプランを設計しなかったのか疑問に思わずにはいられません。
敷地形状が歪なこと、南面がレ・ジェイドに塞がれていることが影響してのものだとは思いますが、敷地形状に従い良い物件をプランニングするのがデベの腕の見せ所であるのは言うまでもないですし、少々雑な印象を受けてしまうのも事実ですね。

また、東側のスパンが今一つで柱間隔も近いため、連窓サッシが導入されてはいるとは言え開口部幅が短めなのも勿体ないですね。収納は専有面積のわりには充実している方かと思いますが、凄い位置にパイプスペースがあるな…と。間取り好きからすると面白いですが…。

坪単価は351万円。プラウド駒込の「平均坪単価」はこの住戸と大差ない水準なので、この住戸が物件内では条件の良い上層階角住戸ということを考えると実質的にプラウドよりも気持ち安価な価格設定と言えるでしょうか。間取りが微妙とは言え基本的にはファミリーがターゲットとなるプランですので、「南向きでない」ということが単価を抑える要因にはなっているとは思いますけれどもね。

プラウドと比べると物件自体のスケール感、共用部のスケール感ではむろん見劣りはするのですが、こちらの方が駅近ですし、殿様商売のスミフさんと言えども価格設定に市況の冷え込みの影響が少なからず出てきているように思います。
この物件のリリース当初はウィルレーナ西ヶ原が記録した北区歴代最高単価(平均坪単価約355万円)をこの物件があっさりと超えるのではないかとさえ思ったものですが、ちょっと難しそうですね。
例によって最上階は売り出さずとっておくようなので、まだ可能性はゼロではありませんが…。

【スミフ物件なのにわりと細かく価格設定してます】シティハウス駒込ステーションコート9階67㎡6,890万円【坪単価340万円】 | topページへ戻る | 【森の中のパンダ】ザ・パークハウス国分寺四季の森2階69㎡4,298万円【坪単価207万円】

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