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【スミフ物件なのにわりと細かく価格設定してます】シティハウス駒込ステーションコート9階67㎡6,890万円【坪単価340万円】
2017-04-11

続けて、シティハウス駒込ステーションコート。

設計・施工は村本建設です。スミフさんの高額物件シティハウス目黒ザ・ツインの他、クレヴィア日本橋浜町ザ・パークハウス三番町テラスなども担当しており、最近は高額物件の実績が見る見るうちに増えていますね。

スミフ物件ですので外観デザインはゼネコンやデザイナーの意向がほぼ反映されることはなく、エントランス周りの雰囲気はシティハウス勝どきステーションコートを彷彿させます。シティハウス勝どきステーションコートほどではないですが、歪な敷地形状が似ているからエントランスも類似形状としたのでしょう。

総戸数45戸ながら2層吹抜のエントランスとなっているのは大きな魅力の1つと言えますし、グレー及びブラックのタイルを主体としたシックな外観からも価格帯なりの高級感を感じることが出来ますね。

前回のシティハウス駒込ステーションコート

公式ホームページ
IMG_0664[1]
お部屋は67㎡の2LDK+S、東向き中住戸です。東は第一種住居地域であるためこの階でも視界抜けは抜群でやはりスカイツリーを望むことが出来ますね。ただ、スミフさん的には南東向きと言っているこのプランですが、正確には東南東であり、雁行設計で太くなった柱の影響を考えても日照時間にはあまり期待できないプランということになるでしょうね。

間取り的には外廊下物件ながら行灯部屋があるという珍しいケースです。先ほどのプランでも指摘しましたが、メインとなる東面のスパンが確保しづらかったことが多分に影響しています。1フロアあたり3戸の東向きを配置しているのですが、3戸配置するにしては東面スパンがちょっと足りない感じなのです。
もう少しスパンが確保できていれば廊下の両サイドに居室(つまり、現状の洗面浴室の位置に洋室を配置)を設計することが出来ていたということです。

雁行設計ながら東面の柱の食い込みを回避しているのは立派だと思いますし(これは結構珍しいです)、先ほどの角住戸に比べれば効率的である点には好感が持てるのですが、「外廊下物件における行灯部屋出現率」というのは当然ながら非常に低いわけでとにもかくにもそこを残念に思う方もいらっしゃるものと思われます。

ちなみに、キッチンがL字なのも中途半端なスパンゆえです。中住戸にL字キッチンが採用されるケースは少なく一般的な一直線のオープンキッチンよりも少し広めと出来ているのでゆとりあるL字キッチンがお好みの方にはむしろ良い材料と言えますね。

また、洋室2の引き戸は大きく開け放つことのできるもので、開け放つと幅のある連窓サッシのある2LDK(1LDK+S)となるのは当プランの魅力の1つでしょう。60㎡台中盤でも結構な価格(グロス)にはなりますが、先ほどのプランのメニュープランとなる70㎡超の1LDK+Sよりは価格帯的にもよっぽど需要がありそうです。

坪単価は340万円。9階も11階も視界的に大きな差はないと思うのですが、1階ごとに100万円という「普通っぽい階差」が設けられています。「複数階同価格設定」となることが少なくないスミフ物件ですが、ここ最近はシティタワー品川パークフロント品川イーストシティタワーなどでも言及しているように来場者のニーズなどもある程度勘案しているようで、特に低層階などは階差をしっかり設ける傾向にありますね。

市況が良かった2~3年前は高層階(最上階だけは売り惜しみで後々途方もない金額で販売)から売り出し、高層階が売れていくにしたがって中層階・低層階も高層階と大差ない価格水準で売るのがスミフさんの常套手段でしたが、さすがに今の市況ではスミフさんと言えども多少は低層階の「パンダ効果」に頼りたいようです…。
当たり前ですが、低層階と高層階の価格差をきちんと設けることで価格のレンジを広げることが出来、より幅広い予算の検討者がターゲットになりますしね。

設備仕様面は、1戸を除き60~70㎡台とそこそこの専有面積のある物件ですし、価格帯からするとディスポーザーがないのは残念に感じます。ただ、食洗機、ミストサウナ、天然石のキッチン天板、トイレ手洗いカウンターなどそれ以外は価格帯的に違和感のないものにはなっています。

管理費は236円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですのでもう少し安く出来ていると良かったですね。

駐車場は全10台で身障者用1台を除き機械式です。

【プランが今一つゆえの単価設定???】ザ・パークハウス横浜伊勢町7階72㎡5,950万円【坪単価273万円】 | topページへ戻る | 【プラウドよりも安いのね】シティハウス駒込ステーションコート11階71㎡7,490万円【坪単価351万円】

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