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【第1期は300戸!でも半分超が7階以下】プライムパークス品川シーサイドザ・タワー3階60㎡5,010万円【坪単価276万円】
2017-04-05

プライムパークス品川シーサイドザ・タワー。

先週末に第1期が終了したこちらのタワー、予定価格の段階で紹介はしていましたが、まだ設備仕様や管理費等について述べていなかったので追加で取り上げてみようと思います。

先日のグランドメゾン品川シーサイドの杜の記事でも言及してしまいましたが、こちらの第1期はザ・タワーとザ・レジデンス合わせ395戸(=300+95)の供給ということで北向き住戸を中心にパンダ感を高めたことでこのご時世としては出色の数字となりました。

ただ、供給の偏りは尋常ではないですね。これまでの記事で述べているように中高層階からの眺望に特に見どころのある物件ではなく低層階住戸に比べ中高層階住戸が割高に感じてしまう面が否めない物件であるのは間違いないのですが、第1期の供給戸数300戸の半分超が7階以下って…。

2~7階は数戸を残すだけの形でそのほとんどが第1期で供給される形となります。眺望が1つの売りとなるタワマンでここまで低層階に集中するケースというのはちょっと記憶になく近年の高騰するマンション市場において投資先を見つけるのに苦労していた業者や投資家が一斉に群がってしまった影響もあるでしょう。
完成後は低層階の売り物や賃貸が多くなりそうだな…。

プライムパークスとグランドメゾンを合わせると短期間で1,800戸以上もの供給がなされることとなるわけで一時的な供給過多がここの低層階の低価格の最大の要因であることは間違いありませんが、それに加えそれだけの供給戸数であるにもかかわらず「高層階住戸比率が少ない」ということもこのザ・タワーの価格設定に大きな影響を与えている可能性が高いでしょうね。

逆に言えば、このザ・タワーには高層階希望者が一定数集まると考えるのが自然なのですが、第1期のスッカスカの高層階供給を見るとグランドメゾン品川シーサイドの杜同様で完売までの道程はかなりの困難なものとなることが予想されますね。

前回までのプライムパークス品川シーサイド

公式ホームページ
IMG_0822[1]
お部屋は60㎡の2LDK、西向き中住戸です。大規模物件らしく敷地には一定の余裕があり、眼下には植栽などが施された公開空地があるので、海岸通りまではそこそこ距離が確保できています。
当プランは北西角住戸の隣にあたるプランで敷地北寄りの西向き住戸となるので、交通量のある八潮橋の交差点から比較的離れているのも良い材料の1つと言えそうです。

間取り的には以前紹介した東向き中住戸と大きな違いこそありませんが、以前紹介した住戸よりもバルコニーに奥行があり、かつ、柱の食い込みが少ない点は評価できるでしょう。

要するに70㎡前後の中住戸よりもバルコニーに奥行を設けた分、柱がアウトフレーム化出来ているということになります。バルコニー境をご覧いただくと一目瞭然なのですが、南側隣戸は66㎡の3LDKであり、玄関位置はほぼ同じなのでまさにバルコニーの一部が専有部(室内)になった感じなのです。

こういった設計というのはありそうであんまりないものでセコさを感じずにはいられませんが、以前の記事でも書いたように長谷工ってタワマンの施工においては他ゼネコンよりも明らかに低パフォーマンスとなるのが常ですので致し方ないのかなと…。

中央部両サイドの柱の食い込みは変わりませんが、全体としてこのぐらいの柱の食い込みであれば御の字という感じで60㎡の2LDKなりに居室畳数もしっかりと確保出来たプランと言えるでしょう。収納はウォークスルークローゼット以外は少々小さすぎる感がありますし、浴室が1418でないのもちょっと残念ではありますが、LDの12畳超は広いです。

坪単価は276万円。北向き低層階住戸には坪単価240万円を切るものもありますし、それらと比べるとパンチ力には欠けますが、中層階の約320万円、高層階の約360万円に比べると随分控えめな水準になっており、普通に人気があるようですね。

設備仕様面は、ディスポーザーに食洗機、天然石のキッチン天板、トイレ手洗いカウンターなど単価的に違和感のないものとなっています。

管理費は260円/㎡。外廊下ですがディスポーザー付ですし、コンシェルジュサービスに各階ゴミ置場などもあるので予想の範囲内にはなります。ただ、水物(プールや水盤など)のような特段お金のかかる共用施設があるわけではないですし、総戸数817戸というタワーとしてもかなりのスケールを有することを考えるともう少し安く出来ていて欲しかったという思いはありますね。

駐車場は全244台で身障者用1台を除き機械式(タワー型)となります。他に来客用5台、カーシェア用3台が用意されています。

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