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【千代田線直通始発駅となるとは思えない控えめな価格】ヴェレーナ綾瀬4階71㎡4,398万円【坪単価205万円】
2017-04-07

ヴェレーナ綾瀬。

北綾瀬駅徒歩7分、青井駅徒歩14分の15階建総戸数87戸のレジデンスです。
先日ご紹介したライオンズ東綾瀬公園グランフォートよりも前から分譲されているマンションにはなりますがリクエストもいただいたのでこちらをご紹介していきたいと思います。

こちらはやはり近隣のヴェレーナ東綾瀬公園と「ヴェレーナWレジデンス」として販売されているもので2物件合わせると総戸数136戸という結構なスケールとなります。
ただ、敷地は隣接しているわけではないですし、むしろこちらの物件からはライオンズの方が近いポジションとなりますね。

ライオンズの記事で言及したのでこちらは簡単に纏めますが、こちらもライオンズ同様で北綾瀬駅で平成30年度末に予定されているホーム延伸及び出入口新設を見越して供給される物件と言えるでしょう。

ライオンズとは異なり公園隣接ではありませんが、同様に東綾瀬公園及びしょうぶ沼公園至近、かつ、敷地南側で中居堀観光緑道に面した環境面での魅力も少なくないポジションとなります。

公式ホームページ
IMG_0681[1]
お部屋は70㎡超の3LDK、南西角住戸です。南側には9階建のマンションが建設予定なので視界的な影響はありますが、緑道を挟んでおりそれなりに距離があるので日照的には問題なさそうです。

間取り的にはヴェレーナ綾瀬内では唯一の南向き住戸ということになります。当物件の敷地形状は南北よりも東西に長いので、もっと南向き住戸を増やした方が良かったのではないかと思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、敷地北西部には戸建などのある第三者所有地があり、日影規制に抵触してしまうので高さのある建物を立てるのは困難となります。敷地東側川の手通り沿いは日影規制のない準住居地域となるのでそこを気にせず15階建という高さのある建物が立てられるというわけですね。

前述の9階建のマンションが出来ると南向き住戸には影響もありますし、ヴェレーナ東綾瀬公園やライオンズ東綾瀬公園も9階建でここの15階建という高さ自体がエリア内でもわりと珍しく1つの売りにはなりますので、デベロッパーも初めから南向きに拘ってはいなかったのはないでしょうか。ヴェレーナ東綾瀬公園は南向き住戸率が高いですし、こちらと合わせるバランス的には悪くないという見方も出来ますね。

さて肝心の間取りですが、角住戸としてはやや小ぶりな面積ということで玄関廊下を一直線として無駄な面積を最小限に抑えています。

それ自体は評価できることですし、引き戸を多用するなどしてデッドスペースを小さくする工夫が随所にみられるのも悪くないのですが、共用廊下側の柱の食い込みは残念ですね。

当物件は、ランドプランをご覧いただければ一目瞭然のように15階建という高さを出せたことで敷地面積1,700㎡弱に対して建築面積はわずか約700㎡ということで空地率約58%という高い数字を達成することが出来ています。実際、敷地東側の川の手通りと建物の間にはわりと豊かな植栽やエントランスアプローチを設ける余裕があることを考えると、なぜにこの柱をアウトフレームすることが出来なかったのかが疑問なんですね。

建築コストを抑えるためと言われればそれまでなのですが、この敷地のゆとりを考えると共用廊下はもう少し東側にズラすことは十分可能だった気がしますし、階建がある分柱が太いのでここはなんとかして欲しかったという思いが余計に強いですね。

ただ、柱の食い込みは畳数にカウントされているので畳数自体は70㎡のプランのわりには確保出来ている方ですし(実質的な意味はないですが、数字から受ける印象として「+」ではある)、2WAYとなったビッグウォークインクローゼット、キッチンそして洗面所と複数の回遊動線を備えたプランニングには見どころがあります。

面積的にはけして大きいとは言えないプランですが複数の回遊動線を備えていることで実際の専有面積よりも広く感じることが出来るのではないでしょうか。

南側開口部はそれほど前建が近いわけではありませんので、もっと開口部を大きくしてくれても良かった気がしますし、西側のメイン開口部を連窓サッシにするなどの工夫もあるとなお良かったでしょうね。せっかくの唯一の南向きの角住戸なのですから…。

坪単価は205万円。南に面した角住戸ということで当物件内で大半を占める西向き中住戸と比べると同じ階で1割以上単価高となるようです。
ただ、ライオンズのように西側で公園隣接もしていないですし、南面条件も劣っていることもあるのかライオンズに比べると1割程度安くポジションなりの水準にはなっている印象です。

北綾瀬駅が千代田線直通始発駅となることを考えるとかなりリーズナブルな水準と言えそうですね。当物件は大和地所さんの単体でなくセコムさんとのJVとなりはしますが2物件合わせて総戸数136戸というのは結構な数となりますので、ある程度単価を抑えて捌かなければならない状況にあるのかもしれません。

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