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【案外広めの専有面積+コーナーバルコニー】ルフォン入谷ザ・レジデンス上野の杜6階74㎡6,398万円【坪単価285万円】
2017-04-08

ルフォン入谷ザ・レジデンス上野の杜。

入谷駅徒歩5分、鶯谷駅徒歩10分、上野駅徒歩16分の15階建総戸数42戸のレジデンスです。

金杉通り沿いのポジションにはなりますが、金杉通りに背を向けた全戸南東向きとなる物件で近隣には金杉公園、また、区立の小中学校も近隣ということもあるのか、1フロア3戸中2戸を70㎡超としたファミリータイプ中心のプランニングがなされています。

南東側そう遠くない距離に13階建のウィルレーナ東京入谷があるのでファミリータイプ中心の物件にしては日照面に弱さを感じずにはいられないのですが、全角住戸でコーナーバルコニーを採用するなど、小規模物件としては特長ある設計を有しているのは良い材料でしょう。

入谷駅徒歩5分、鶯谷駅徒歩10分というポジションでマンション名に「上野の杜」と名付けなければならないあたりに販売面での苦しさを感じずにはいられなかったりもしますが、上野の森美術館など国内屈指の芸術・文化・教育施設が集まる上野では、現在、文化庁主催で2020年に向けて「上野の杜」新構想が進行中ですので、そこから取っている感じなのでしょうか。

公式ホームページ
IMG_0818[1]
お部屋は74㎡の3LDK、南角住戸です。南東方向のウィルレーナの他に南西方向金杉通り沿いにも同じような高さのマンションがあるため、両面とも視界抜けが得られる感じではありません。ただ、真南方向は視界抜けが得られますし、中層階以上であれば日照的には問題なさそうです。

間取り的には物件内では最も専有面積の広いタイプで74㎡は近年の狭小トレンドからすると案外大き目という印象です。
角住戸ながら玄関廊下を一直線とし無駄な面積は最小限に抑えているため、余計にゆとりを感じることが出来ます。

専有面積に占める居室畳数割合は71.6%((12.5畳+3.4畳+6.5畳+5.4畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷74.17㎡)と角住戸としては少し高いぐらいで玄関廊下が一直線となることの多い中住戸の平均と比べると少し低いぐらいなのですが、超巨大なウォークインクローゼットなどかなり充実した収納が存在しており収納を重視したプランニングであることが大きく影響しているでしょうね。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

そして、注目ポイントは上でも述べたコーナーバルコニーです。

流石に洋室1のところまではバルコニーが設計されてはいませんが、1フロア3戸に過ぎないスケールの物件ですし、こういったバルコニー設計がなされるのはかなり珍しいことですね。

最近分譲されたクレヴィア浅草も小規模物件としては珍しいコーナーバルコニーを採用しており、注目しましたが、最近はこういった物件が少しづつ増えているようでちょっと嬉しいですね。クレヴィアは3LDKでも60㎡台中盤とするなど室内部分の狭さをバルコニーで多少なりともカバーしている印象もありましたが、こちらは全くそんなことはなく、そこそこの広さのある専有面積にコーナーバルコニーが相まってかなりのゆとりある空間を生み出してくれることでしょう。

南西面は妻側ということで窓際は梁(下がり天井)が目立ちますし、開口部もそれほど幅のあるものではありませんが、南東面の開口部はスパン目一杯に幅のある連窓サッシと出来ている点も評価出来ます。

方立ては少し大きめではありますが、大きく開け放つことのできる洋室3の引き戸も悪くないですね。

共用廊下側の柱の食い込みはやはり残念ですが、敷地面積約600㎡というスケールの物件ですし、価格帯からしても一般的な設計と言って良いでしょう。

坪単価は285万円。上層階はウィルレーナなど周辺のマンションを超えてくる高さにあるため、坪単価約320万円と1割以上高くなりますが、低層階でも坪単価270万円ほどの価格設定であり中層階と低層階の価格差は予想していたよりも小さい印象がありますね。
50㎡台の中住戸はさておき、このプランを含む両脇の角住戸はいずれも70㎡超で価格のグロスが結構嵩んでいることを考えると、低層階にパンダ部屋を設けるという選択肢もあったのではないかと思いますが、特にそういうことはないようです。
こういった昨今にしてはゆとりあるプランが設計されていることは評価できる反面、6,000万円超の住戸がかなり多くなっているので、第1期の検討者にとっては今後販売が順調に行くのかどうかという点が気になる材料ではあるでしょうね。

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