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【10~11階はほとんどが100㎡超】クリオレジダンス横濱ザ・マークス10階103㎡12,347万円【坪単価396万円】
2017-05-12

クリオレジダンス横濱ザ・マークス。

高島町駅徒歩4分、みなとみらい駅徒歩9分、戸部駅、新高島駅及び桜木町駅徒歩10分(北改札利用可能時間7~23時。南改札からは徒歩11分)、横浜駅及び平沼橋駅徒歩15分の11階建総戸数102戸のレジデンス(いや、レジダンスか(笑))です。

みなとみらい駅までの最短ルートは物件の目の前の歩道橋を渡るルートとなるのが玉に瑕ですが、「みなとみらいエリア」までは目と鼻の先となるエリアで横浜駅まで徒歩15分で行けるのも魅力の1つでしょう。

2014年のクリオレジダンス横浜新杉田ハマシップ以来となるクリオの上級ブランド「レジダンス」を冠した物件で、この界隈での供給が少なくないクリオの物件の中でもワンランク上の高級感を意識した物件ということになります。

みなとみらい側へ行けばタワマンばかりとなるので総戸数100戸超どころか総戸数300戸超となるようなスケール感のある物件ばかりですが、こちら花咲町や戸部町側になると総戸数100戸超となる物件の供給は少ないですね。

日産を挟んだすぐ北側で約1年前に18階建総戸数199戸の横浜ミッドベースタワーレジデンスが分譲されたばかりなので、高さでもスケールでも劣る当物件のインパクトが弱まってしまう面はあるのですが、赤レンガ風のこのエリアらしい高級感のある外観デザイン、10~11階の上層2フロアは100㎡超のプランを中心としたゆとりある設計などを見ても今後のクリオシリーズのフラッグシップとなる物件の1つとなることは想像に難くありません。

公式ホームページ
IMG_0824[1]
お部屋は103㎡の3LDK、南西向き中住戸です。当物件の敷地南西端の住戸が7階までしかないことからも分かるように、敷地西側の近隣商業地域は高さ20m制限エリアでこの物件の主要敷地の31m制限エリアよりも高さ制限が厳しくなるので、南西方向は現状はもちろんのこと将来的にも視界が塞がれることはありません。西側は戸部方向に向かうに従って標高がかなり高くなっていくので、ものすごく視界抜けがあるわけではないですが、新横浜通りなどの敷地北東側の大通りには背を向けた形となり物件内ではかなり静かなポジションであるのも良い材料と言えるでしょう。

間取り的には10~11階のプレミアムフロアにある10戸の100㎡超の住戸の1つとなります。10~11階でも北東を向いたプランは70㎡台なのですが、それ以外は全て100㎡としており、この界隈の物件ではかなり異質な造りと言えるでしょう。
紅葉坂側の坂上(坂の途中)物件には100㎡超ばかりで構成されたグランドメゾン伊勢山がありますし、その土地柄的にも広めのプランはそれほど珍しくはないですが、ここと同様の立地条件だった横浜ミッドベースタワーレジデンスは最大でも88㎡というプランニングで特にプレミアム住戸というのを設けていませんでした(そのプランニングには公社物件というのが影響しているのも事実ですが)。

それで当プランの特徴ですが、まず、100㎡超のプランながら効率性が高いという点が挙げられるでしょうか。

100㎡超の物件で玄関廊下が一直線というのは評価できる点とは言い難かったりもしますが、珍しい100㎡超(ここ数年の価格高騰下だとなおさら)のプランですので、最低限達成すべきは「100㎡超のゆとり」なわけで、廊下を短めにすることでその他の部分にしっかりと100㎡超らしいゆとりを設けたという方向性は正しく評価できる点かと思います。

LDだけでなく「LDKで19畳弱」なので専有面積のわりに小ぶりな印象もなくはないのですが、オープンなアイランドキッチンタイプなので、空間的な広がりはかなりのものですし、10.5畳及び8畳の洋室、そしてこれ以上ないぐらい充実した収納など100㎡超のゆとりを十分過ぎるぐらい感じることのできるプランではないでしょうか。

パイプスペースが結構目立ちますし、洋室1と玄関周りとの間に耐力壁が存在しているので大規模なリフォームを行うことが難しそうなプランではありますが、このベースとなるプランが悪くないのは好材料でしょう。

また、洋室3の引き戸の方立てが大きいのは少々残念ですが、奥行のあるバルコニーに向かって非常に開口部が充実したプランとなっているのも当物件の大きな魅力の1つでしょうか。

逆梁工法を採用しているので窓際には下がり天などは存在せず、天井付近までのハイサッシを採用することが出来ています。

ただ、窓際以外のLD内部は10階住戸と11階住戸で下がり天高にかなりの差がある点には注意が必要でしょうね。

坪単価は396万円。横浜ミッドベースタワーレジデンスの最上階の最も条件の良かった住戸よりも高い水準で少々驚かれますね。100㎡超のプランとその他のプランで天井高や設備仕様面等
に大きな差があるのであればこのような単価設定でも分からなくはないですが、天井高は同じですし(下がり天等は階による)、設備仕様面もビルトインエアコンが搭載されているなどといった事情はなく、せいぜい玄関や水回りの床のグレードが高い程度のものなので、もう少し一般プランとの単価差が小さくとも良かったのかなと。

ただ、タワマンなどのプレミアム住戸は一般住戸に比べもっと「プレミアム」の乗っかった価格設定となるのが通例でそういったものと比べるとお得感があるのは確かですので、「100㎡超の希少性」からすると一定の魅力のある水準だとは思います。
そういう意味では、物件内に100㎡超が2~3戸ならばもっとその希少性が輝いたはずで10戸はちょっと攻めすぎた印象がありますね。
もちろん単価をもっと安くするのであれば100㎡超はもっとあってもいいと思うのですが、これぐらいの単価で売りたいのであれば100㎡超は多くとも最上階の5戸のみとかが相応だったのかなと…。

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