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【国立2小学校至近、窪町小学区】クレヴィア茗荷谷文京の杜65㎡8,650万円【坪単価441万円】
2017-04-06

クレヴィア茗荷谷文京の杜。

茗荷谷駅徒歩6分、護国寺駅徒歩9分の10階建総戸数27戸のレジデンスです。

茗荷谷駅から春日通りを北上したこのエリアに新築分譲マンションが供給されるのは2014年のブランズ文京茗荷谷以来でしょうか。
ブランズ文京茗荷谷は春日通り沿いだったのですが、この物件は内に入ったわりと落ち着いたポジションとなります。茗荷谷駅周辺と比べるとかなり下ったポジションにはなり、高低差があるのが玉に瑕ですが、護国寺駅も徒歩10分圏内で2駅2路線が徒歩10分圏内となるのも魅力の1つでしょう。

また、ホームページで強くアピールされているようにこのエリアは国立小学校の3校が徒歩圏となる言わずと知れた文教エリアです。竹早は少々遠いですが、お茶の水と筑波の間というポジションですので教育熱心な方からするとこの立地条件は大きな魅力でしょう。

学区の公立小も人気の窪町小学校ですし、そういった観点で言えばもの凄く手堅いポジションの物件ということが出来ます。この界隈だとブランズのように春日通り沿いの物件が多くなるのですが、この物件はそうではなく住環境的にも良い方ですので、人によってはかなり希少性を感じることのできる物件だと思います。

まぁ、最大のアピールポイントは教育環境だと思うのでそういう意味では31~65㎡というプランニングには疑問を感じずにはいられませんが、小さい住戸でも「住所をこのエリアに置きたい」という形での需要があったりしますからね…。

公式ホームページ
IMG_0820[1]
お部屋は65㎡の3LDK、南角住戸です。上層階住戸なので南西側隣接ビルを超える位置にありますし、南側道路の向かいに最近完成したばかりの8階建のマンションも超えてくるという物件内で最も条件の良いポジションの住戸ということになります。日照はもちろんのこと、教育の森公園の緑も望めるので眺望的な魅力もありますね。

間取り的には物件内では最も専有面積の大きなタイプではあるのですが、前述の通り最大でもこの65㎡であり、3LDKとしてはかなりこじんまりとしたプランとなります。クレヴィア日本橋浜町クレヴィア浅草も60㎡台中盤の3LDKが最大面積になっていましたし、昨今の伊藤忠さんは少々面積を絞りすぎ、ちょっと弱気過ぎな気がするのは気のせいでしょうか。

当プランは玄関廊下を一直線として無駄な面積を最小限に抑えていますし、ギリギリでも10畳を確保したLD、特に少ない印象のない収納など、限られた面積を上手に使っているとは思うのですが、さすがに65㎡に満たない3LDKということで洗面所が小さい、浴室も1418に満たないなど、狭さを感じる部分も散見されます。

また、このLDの広さだと隣の洋室2と一体的に使いたいというニーズも少なくないでしょうから、洋室2の引き戸はもう少し大きく開け放つことのできるウォールドアなどが採用されていると良かったでしょう。

一方で、柱の食い込みがあるわりには居室形状がまずまずなのは評価できる点ですが、角住戸としてはバルコニーが大きいとは言えず、バルコニーの奥行にも若干の物足りなさがありますね。春日通り沿いでなく目の前の道路は交通量が多いわけではないので、バルコニーに洗濯物を干したい方のことを考えるともう少しゆったり目が望ましかったのかなと。

坪単価は441万円。低層階でも約400万円という水準で階差は小さめです。450万円以上になると割高感が強くなりますし、前述の通りこの界隈は教育環境が最大の魅力と言っても過言ではなく、住戸条件は二の次という側面もあるので、このような価格設定となるのも分かる気がします。

約3年前のブランズ文京茗荷谷(平均坪単価約320万円)の時代とは相場が全く異なるので比べるのは簡単ではないのですが、当物件の平均はおそらく420万円ほどとなるので単純計算で3割以上上昇していることになるでしょうか。春日通り沿いではない良さもあるとは思いますが、2割程度ならまだしも3割超えの上昇幅はなかなかインパクトがありますね。
未だ販売中ですがグローリオ文京茗荷谷(平均坪単価約360万円)が安く感じる…。

一方で、ディアナコート茗荷谷翠景は上層階のルーバル付プランなどを中心として坪単価500万円超も少なくなかったわけですが、ここは専有面積を絞った分、過度のプレミアムが乗っかったプランがないので単価レンジが狭くなっている感じですね。

デベロッパー的には「単価をそれなりに伸ばしやすい60㎡台の3LDK中心」+「プレミアムを乗せやすい90㎡以上を数戸」という形でメリハリをつけるのが利益最大化しやすいのでしょうが、「億ションを設ける=共用部のグレード感を高める」必要も出てくるわけでその分のコストが掛かってくるのが避けられません。
それが理由かどうか定かではありませんが、伊藤忠さんはこの物件に限らずそういった戦略には出ることなくにコンパクト目の住戸で統一する戦略をとっているように思います。
伊藤忠さんは「クレヴィア」ブランド1つで上級(高級)ブランドがないので、そういった戦略に出るのが難しいという側面も多少はあるのではないでしょうか。プラウドには当てはまりませんが…。

【ディスポなしの外廊下で管理費398円/㎡】クレヴィア茗荷谷文京の杜5階31㎡3,750万円【坪単価398万円】 | topページへ戻る | 【桜上水ガーデンズと見事に棲み分け】レ・ジェイド桜上水ティアラ55平米5,698万円【坪単価342万円】

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