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【ディスポなしの外廊下で管理費398円/㎡】クレヴィア茗荷谷文京の杜5階31㎡3,750万円【坪単価398万円】
2017-04-06

続けて、クレヴィア茗荷谷文京の杜。

設計は佐藤清建築設計事務所、施工は川村工営です。
佐藤清建築設計事務所はクリオ横濱サザンマークスに次ぎ当ブログでは二度目の登場となるでしょうか。

デザイン監修にはインターセクト一級建築士事務所が起用されています。当ブログでは初登場となりますが、パークホームズ大岡山などの実績もあるようですね。

当物件は前回の記事で書いたように最大でも60㎡台中盤、つまり、億ションなどは存在しないので、そこまで高級感を意識しているわけではないようですが、総戸数27戸という小スケールを考えると見どころの多いデザイン及びランドプランになっているように思います。

ランドプランに関しては三角形の敷地形状が功を奏していると言って良いでしょう。敷地形状のおかげでエントランス前に良い感じのゆとりある空間が生まれており、両脇の石積みや植栽も素敵ですね。

また、この規模の物件ですので2層吹抜のエントランスのような3次元的にゆとりある設計は見当たりませんが、エントランスホールからガーデンホールに繋がる空間は奥行を感じることのできる二次元的には心地よさそうなもので、デザイン的にも上品で高級感があると思います。

外観デザインは天然石をふんだんに用いた基壇部を除き少々淡泊な印象がありますが、スケール的にも価格的にもそれ以上を望むのはちょっと酷かもしれません。

前回のクレヴィア茗荷谷文京の杜

公式ホームページ
IMG_0821[1]
お部屋は30㎡超の1LDK、東角住戸です。この住戸は敷地北端、三角形の敷地の頂点付近に位置しているので、南東面がAタイプやBタイプよりも少し後退しており日照が少々得にくいポジションとなります。

そういったポジションからすると1LDKというプランニングがなされること自体には驚きはないのですが、30㎡ちょっとということで面積的には想定していた以上に絞ってきた印象がありますね。

ただ、当物件は1フロア3戸で65㎡、53㎡、そしてこの31㎡という組み合わせになっているので、1フロアの合計専有面積が約149㎡(=65+53+31)ということを前提にすると(高さ制限の範囲内で容積率をマックスに満たすことを考える)、やむを得ないのかなとも思います。

真ん中の53㎡はおそらく登記面積(内法面積)で50㎡を満たし住宅ローン控除を受けられるように意識して設計されていると思うのでこれ以上は小さく出来ないでしょうし、前回の記事でご紹介した65㎡も3LDKとしては限界に近いギリギリの面積ですので、残る面積はこの30㎡ちょっとしかないということとなります。

階建を少なくして1フロアの面積をより大きくするという選択肢もなくはなかったでしょうが、そのようにすると今のようなエントランス周りのゆとりはなくなりますし、この形がベストだったような印象があるのも事実でしょうか。

話がそれ気味なのでこの間取りに戻りますが、30㎡ちょっとの1LDKながら玄関廊下をわりとゆったり目に確保しているので居室畳数を捻出するのにかなり苦労している感があります。

LDKで8畳、洋室3.4畳はちょっと小さいですね。
3畳台の洋室でも形が良ければ使い勝手的に問題ないケースも少なくないのですが、この洋室の場合は柱と収納のデッパリがあり、形が悪いのがつらいところですね。ここはもう少し配慮して欲しかった点です。

また、せっかくの角住戸ですし、LDと洋室の位置関係は逆の方が良かったと思うのですが、玄関とLD位置との関係上、LDを北側にすると廊下がさらに長くなってしまうということなのでしょうね。
玄関ドアを開けた目の前がエレベーターホールとなってしますし、敷地形状が歪であることの弊害を若干感じるプランニングではあるかな。

坪単価は398万円。中層階でおよそ400万円という水準です。65㎡のプランは低層階でもこの水準だったのでグロスの嵩まないこのコンパクト住戸の方が単価安になっているという結構珍しいケースとなります。特に駅に近いポジションではないですし、この単価水準ともなると単身向けのニーズというのは旺盛とは言えないことが影響しているのでしょうか。

結局のところ、そういう意味でもやはり子育てファミリー向けの立地と言え、もう少しゆとりあるプランニングを実現してくれても良かったという思いはどうしても拭えないですね。低層階は現状の1フロア3戸でいいと思うのですが、中上層階は1フロア2戸で「149=78+71」or「149=80+69」とかにした方がより魅力的だったかもしれません。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんしビルトインエアコンなどのワンランク上の仕様も見当たりませんが、食洗機、水回りのフィオレストーン天板、トイレ手洗いカウンター、良水工房など、それなりのものにはなっています。

管理費は398円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしなのにこの水準とは驚きました。確かにスケール感に欠ける物件ではありますが、同規模の大多数の物件は300円/㎡前後の水準となるのが通例です。30㎡台のコンパクト住戸であればそれほど影響は大きくはありませんが、50~60㎡台になると月々の負担額はかなり大きくなるので注意が必要でしょう。

また、駐車場は来客用として1台用意されているのみで住民用はありません。

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