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【貴重な100㎡弱、両面グリーンビュー】ザ・パークハウス国分寺四季の森6階97㎡7,598万円【坪単価258万円】
2017-04-10

ザ・パークハウス国分寺四季の森。

西国分寺駅徒歩10分、国分寺駅徒歩13分の7階建総戸数494戸のレジデンスです。一足先に完成する敷地東側のⅠ街区(フォレスト)が323戸、西側のⅡ街区(ガーデン)が171戸という構成です。

国分寺駅前ではプラウドザ・パークハウスの緑邸が大っぴらには出来ない販売戦略を繰り広げている状況ですので、駅遠かつ超大規模なこの物件の行く末を心配せずにはいられなかったのですが、第1期1~2次で130戸と最低限の格好はつけた形ですね。

ちなみに、当物件の販売戦略もかなり異質なものです。第1期1次が9戸、2次が121戸となっている点が気になった方もいると思いますが、このように分けなければいけなかったのは当物件が正式リリースされてまだまもない昨秋に「第1期1次・9戸として予告広告」を打ったがゆえに「変えられない」部分となります。

9戸に絞る必要はなく、一般的な物件のように予定価格として「3LDK●●万円台~」と広告を打っておけば十分だったような気もするのですが、スミフさんの物件で頻繁にみられる販売手法で「あくまでその予定価格は9戸だけのもので、それ以外の487戸はデベロッパーが今後いくらに設定しようが文句を言われる筋合いはないですよ」という柔軟性のある販売手法となります。
実際その後のさらなる市況の悪化と共にその9戸の当初の予定価格をかなり下回る水準で第1期1次が行われることとなるわけですが…。
ちなみに、当物件のデベロッパーは三菱地所単体ではなく、東京建物と大栄不動産を加えたJVとなります。

現状の都下のマンション市況からすると総戸数494戸の販売はかなり大変なことが予想されるわけですが、駅距離はあっても「マンション価格が高騰した後に供給されるだけのことはある特長ある物件」であることは間違いありません。

ザ・パークハウス国分寺緑邸がなしえなかった南面に日立製作所の広大な森を望むポジションとなる物件で、マンション建設にお誂え向きな東西に長い敷地形状で南向き住戸率もそこそこ高く、かつ、南向き住戸と東向き住戸の多くが日立製作所のグリーンビューとなる特等席に位置しています。

広大な敷地を活かし、敷地内には2つの大きなガーデン、さらに敷地西側には提供公園も設置される予定で、敷地面積約19,000㎡というスケール感がなければ実現できないものがこの物件には数多く存在しています。
国分寺駅までのシャトルバスもその1つで総戸数494戸というスケール感をもってすればコスト的にも無理なく運行できそうですね。

公式ホームページ
IMG_0816[1]
お部屋はフォレスト街区のA棟、97㎡の4LDK、南東角住戸となります。敷地南東端に位置する住戸で東も南も「森」となるので、総戸数494戸中最も条件の良いポジションと言っても過言ではない住戸となります。低層階でもグリーンビューは変わりませんが、この階になると木々の高さを超えてくるため、空も見えより魅力的でしょう。

そのような条件の良いポジションゆえに物件内では最も専有面積の広いプランとなり、近年の物件としてはかなりゆとりある面積が確保されていますね。超都心の富裕層向けマンションなどでは100㎡超のプランが用意されていることは何ら珍しくはありませんが、大規模物件とは言え都下の物件で100㎡近いプランを見かけることは近年では稀なことです。
4LDK自体珍しいですし、4LDKがあっても80㎡台が多いというのが現実ですね。

物件全体的にはやはり70㎡前半が多くなっており、プラウドで見かけるような平均専有面積80㎡超などと言ったような差別化がなされた物件ではないのですが、それ故に余計にこのプランの広さが際立っている面もあるでしょう。
前述のザ・パークハウスの緑邸やプラウドにはこのような広さのプランはありませんでしたし、こういった広さ・価格帯のニーズは少なからずあるはずですので余計にそのように感じるというのもありますね。

そもそも当物件は板状の多棟構成(聞こえは悪いがいわゆる団地型)となっているので、角住戸率が低く、角住戸を捌くのに苦労することは考えにくくこのような面積的な特長のあるプランならば尚更ですね。販売上の問題は同じような田の字ベースのオンパレードとなった中住戸なのは言うまでもありません…。

またまた話がそれまくりですので、プランに話を戻しましょう。
このプランは、100㎡近いプランだけあって随所にゆとりを感じることができるものとなっています。

この専有面積があっても4LDKだとLDは14畳に過ぎませんので、少々廊下がゆったりし過ぎている感もなくはないのですが、広いアルコーブのあるゆったり目の玄関の造りはそれはそれで魅力的ですし、5畳のキッチン、ダブルボウルの洗面所など充実した水回りにも100㎡近い住戸ならではの魅力を感じることが出来ます。

LDの東側開口部が小さいのがちょっと残念だったりもしますが、南面開口部はかなりワイドに出来ていますし、100㎡近い広さがありながら柱の食い込みがほとんどない設計になっているのも好材料ですね。

また、余談ですが、トイレ内にかなり奥行があり、便座と扉がかなり離れているのが珍しいですね。最近の物件はトイレが広すぎ?と思うようなものが少なくないのでわりと距離があるものが主流ではあるのですが、ここまで離れていると用を足している最中に鍵を閉めるのを忘れているのに気付いた場合、かなりつらいでしょう(笑)。しょうもないこと言って申し訳ない…。お食事中の方はさらに申し訳ない(笑)。

なお、収納は面積なりにかなり充実しており、数少ないこの広さのプランは黙っていても売れてしまうことでしょう。

坪単価は258万円。駅近物件の状況からするとこの水準でもそこまで安い印象はないのですが、昨秋の予定価格の時点では当プランは8,800万円台と予定されていたぐらいであり、先日のウエリス国立の記事でも言及したように都下エリアはここ半年程度ですっかり2~3年前の価格水準に戻ってしまった感があります。
中央線の線路の反対側にはなりますが、西国分寺駅徒歩8分、国分寺駅徒歩12分に2011年に分譲された総戸数338戸の大規模物件パークシティ国分寺が平均坪単価約240万円だったので、それと同じぐらいになりそうなこの物件の価格は2~3年前の水準どころではないのかもしれませんね。

周りが周りなだけにシティタワー国分寺ザ・ツインの今後がとても気になります…。

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