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【ライオンズタワー以来の「黒門町」】リストレジデンス上野黒門町7階60㎡6,898万円【坪単価378万円】
2017-04-13

リストレジデンス上野黒門町。

湯島駅徒歩2分、末広町駅徒歩4分、御徒町駅、上野御徒町駅及び上野広小路駅徒歩6分、仲御徒町駅徒歩8分、京成上野駅徒歩10分、新御徒町駅徒歩15分の15階建総戸数27戸(地権者住戸1戸含む)のレジデンスです。
それ以外にも上野駅、秋葉原駅、御茶ノ水駅なども徒歩でのアクセスが可能となる交通至便なポジションですね。

湯島駅を最寄りとするマンションはディアナコート文京本郷台グランリビオザ・レジデンスと立て続けに分譲されてはいるのですが、そちらは丘上、もしくは坂の途中となるポジションであり、アドレスも文京区となります。

こちらは湯島駅の南東となる駅近ポジションに位置しアドレスは台東区上野一丁目となりますね。文京区側の物件の場合、「湯島」をマンション名に入れず「文京●●」、また、当物件の南側道路の向かいは千代田区アドレス(外神田)となるので「神田」とか「千代田末広町」とかがマンション名に入ることが多くなりますが(湯島のイメージの問題なのは言うまでもありません)、こちら側はそうするわけには行かないのでマンション名にはそのまま「湯島」となっていたり、「上野」としたり様々です(そもそもこのエリアはマンションがそんなに多くありませんが…)。

そんな感じのエリアなのですが、ここは近隣のライオンズタワー上野黒門町を参考(?)にした形で「上野黒門町」となっていますね。
江戸時代、この界隈は料亭や多くの町屋が集まっており、上野黒門町と呼ばれていたことからきているようですが、近隣に「黒門町」と名の付く建物はライオンズ以外は私の知る限り見当たりません。ただ、近隣には黒門小学校がありますし、少なからず歴史と伝統を感じることのできるポジションと言えるのではないでしょうか。

最寄駅は湯島にはなりますが、前述のように徒歩10分圏内で複数駅複数路線が利用できますし、山手線まで徒歩6分という距離感も文京区側でなく台東区側でこそ実現するものと言えます。

公式ホームページ
IMG_0883[1]
お部屋は60㎡の2LDK、南東角住戸です。南も東もそこそこ幅のある道路に接しており、中層階以上では日照だけでなく視界抜けも得られる好ポジションです。

間取り的には分譲タイプの中では最も専有面積の広いものとなります。当物件は2階を除き1フロア2戸でこの60㎡ともう1つの39㎡という構成になっています。

専有面積的には程よい大きさの2LDKという印象なのですが、敷地形状が影響してか玄関位置が芳しくなく廊下が長めなのが残念ですね。それが影響し居室畳数的には50㎡台中盤の2LDKと大差ありません。
洋室2室はいずれもまずまずの広さが確保出来ており居室形状も悪くないのですが、LDKは12.1畳でLDだけだと10畳に満たないどころか9畳あるかないかという水準で60㎡超の2LDKとしてはかなり手狭感の強いものとなってしまっています。

収納も標準的な水準でしかないですし、廊下による面積消費が強く影響を及ぼしていることは否定できません。

15階建にしては柱が細めで、小規模物件にしては柱の食い込みによる面積消費が抑えらえている方なのは好材料と言えると思いますが、柱の食い込み(つまり梁が食い込む)の影響で洋室2のウォールドアが窓際まで設置することが出来ていないのは残念ですね。

敷地面積300㎡に満たない物件ですし、フルバルコニー(柱をアウトフレームしやすい)が適したような立地でもないと思うので難しいところかとは思いますが、LDの開放感を高めるためにもこのウォールドア周りの設計にもうひと工夫欲しかった感はありますね。

また、浴室は1418でなく1317と近年の物件なりのコンパクト感がありますが、窓があるのは換気しやすくて良いでしょう。

坪単価は378万円。最寄駅徒歩2分×山手線駅まで徒歩6分×山手線内側という利便性の高さがしっかりと反映された高水準です。
台東区内では池之端界隈に次ぐ高水準で、エリアを代表する物件となるブリリアタワー上野池之端ですら坪単価330万円未満(西向き住戸、不忍池の反対側)もあったことを考えると少々の割高感があるのも事実ですが、あちらの西向き低層階はパフォーマンスに比して若干の割安感があったのは当ブログで言及している通りですし、こちらの方が交通利便性では上回っているのでこの単価設定となるのも仕方ないのかもしれません。

マンション価格の安かった2005年に分譲されたライオンズタワー上野黒門町でさえ平均坪単価約320万円でしたし、昨今の相場の範囲内ではあるのでしょう。前述の通り、間取り的には60㎡のプランとは言い難く、実質的には50㎡台半ばのプランと大差ないので、そういう意味ではもう少し目に優しい単価設定が望ましかったとは思いますけれどもね。

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