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【南面に桜並木通り×エリア最大のスケール】ヴィークステージ南馬込桜並木通り3階83㎡8,690万円【坪単価345万円】
2017-04-14

ヴィークステージ南馬込桜並木通り。

西馬込駅徒歩8分の8階建総戸数96戸のレジデンスです。

現在分譲中のインプレスト西馬込ヒルズや2014年に分譲されたグランスイート西馬込などとは異なり駅近ポジションではありませんが、「馬込桜並木通り沿い×総戸数100戸近いスケール」という2つの大きな特長を有する物件です。

まず、馬込桜並木通り沿いについてですが、敷地南側が隣接している物件の供給は約24年ぶりとなるとのことです。当物件の斜向かいにはアールブラン南馬込があり、やはり分譲時には桜並木通り沿いであることがアピールされていましたが、この物件の東方向、そう遠くない位置には桜並木公園もあり、この時期はたまらない物件と言えそうです(花見客が多く賑やかすぎるというマイナス面もあるにはあるでしょうが…)。

また、総戸数100戸近いスケールについてですが、この物件の総戸数96戸を超えるスケールの物件は少なくとも過去24年間は誕生していません。
一般的には総戸数100戸規模の物件と言うのはそこまで珍しいものではないのですが、このエリアに限って言えば非常に貴重な存在となります。

敷地面積3,500㎡超の四方接道という開放的なランドプランな上、桜並木通りに面しているというのですからかなり希少性の高い物件となることは間違いないでしょう。

公式ホームページ
IMG_0886[1]
お部屋は櫻邸の83㎡の3LDK+S、南東角住戸です。東側は桜並木公園との間に個人宅がありはしますが、3階であればその先に桜並木公園の桜も見えますし、南~南東にかけて桜並木通りが一望できるという素晴らしく恵まれたポジションとなります。
低層階では南方向の視界抜けは得られませんが、日照的には何ら問題ありません。

間取り的には個人宅に配慮したのか東方向の開口部がかなり制限されているのが残念ではあるのですが(特に桜並木の続く南東方向が望みづらいのが勿体ないですね)、南側は桜をこれ以上ないぐらい意識した設計で、ワイドなクランクサッシがお見事です。
ヴィークステージ練馬豊玉(桜テラス)の桜を望む南東角住戸に酷似したプランでこの形のクランクサッシはヴィークシリーズならではのものです。

逆梁工法を採用しているため、半分程度は腰高窓にはなりますが、腰高窓の中では比較的サッシ高が確保されている方ですし、梁の影響のないバルコニーに面した掃き出し窓に天井付近までのハイサッシが採用されているのも素晴らしい点ですね。

バルコニーは角住戸としてはかなり小さくなっていますし、そのような設計としたことで南東頂点部の柱が食い込んでしまってはいますが、柱自体は細くその面積消費は限定的です。また、それ以外の柱が完全アウトフレーム化されているあたりにも素晴らしさを感じることのできるプランですし、さらに言えば門扉付の大きなポーチを有しているのも好材料でしょう。

実質的には4LDKとなるプランで洋室4室中3室は5畳以下と小さめにはなりますが、いずれも形状がとてもきれいですし、使い勝手的には問題なさそうです。

80㎡超の広さのある角住戸ながら玄関廊下が一直線、かつ、玄関下足スペースがこじんまりし過ぎている感があるのは玉に瑕なのですが、このように節約している部分があるからこそ15畳のLDなど専有面積のわりに居室畳数を大きく出来ていると言えるでしょう。
LDは入口付近のデッドスペースがやや大きめではありますが、洋室3の引き戸を開け放つことで広がりのある空間と出来ますし、バランス的にも優れたプランではないでしょうか。

サービスルームはもう少し開口部を大きくすれば居室要件を満たしたことを考えるとここだけでも東側開口部を大きくして欲しかったという思いがどうしても生じてしまいますが…。
せっかくそこそこ広さのあるプランですし近年は4LDKの検索ヒット件数が本当に少ないので、4LDK表記が出来るのと出来ないのとでリセール時に多少の影響が出てくる可能性がないとは言えません。

坪単価は345万円。低層階にはなりますが、物件内でも目玉と言える魅力的なポジションに位置したプランですので、想定していたよりも控えめな水準でした。
総戸数96戸あるとはいえ、60~70㎡が大半で80㎡超はこのプランの8戸以外に2戸あるのみで全10戸しかないので、もっとプレミアムがついても良さそうなものですが、低層階と言うこともあるのかそのようにはなっていません。
前述のように、物件自体の「立地×スケール」に特長があり、物件内でも恵まれたポジションと広さを有したプランということを考えるとわりと目に優しい単価設定になっている印象ですね。
駅距離的にけして目立つ物件(派手さのある物件)ではなく、総戸数100戸クラスともなると現在の市況では高値追求するのは難しいということでしょうか。

第1期は27戸の供給に留まり、稀有な立地及びスケールの物件とは思えない低調な数字です。
当初の予定価格はもっと高かったのでそこが影響してしまっていたりもするのでしょうが…。

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