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【立地も凄いが、価格も凄い】グランデバンセ御殿山ザ・レジデンス118㎡20,500万円【坪単価575万円】
2017-04-18

グランデバンセ御殿山ザ・レジデンス。

大崎駅徒歩5分、五反田駅徒歩11分の10階建総戸数31戸のレジデンスです。

敷地面積約650㎡の小規模物件にはなりますが、43㎡~118㎡という幅のあるプランニングがなされたプロパストの物件でパークシティ大崎ザ・タワーを含む北品川五丁目第一地区再開発の恩恵をフルに受けることのできる立地条件が凄い物件です。
プロパストの代表作ガレリアグランデ以来の「グランデ(イタリア語で「偉大な」とか)」がマンション名に入っていることからも当物件の位置づけが分かるというものです。

再開発で誕生したライフが目の前という利便性の高さもさることながら、再開発による洗練されたエリアにプロパストデザインの物件が誕生するただそれだけで若干の高揚感があります…。

昨日の名作マンション訪問目黒川界隈では大崎駅東口の桜並木も掲載しましたが、目黒川からほんの少しだけ入ったポジションでペデストリアンデッキエスカレーター下からは徒歩約3分と、駅までの道程の半分程度は屋根のあるところを通れるというのも当物件の大きな魅力の1つでしょう。

⇒ 【目黒川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.5】

大崎駅東口(山手線内側)は山手通り沿いを除くと駅徒歩5分圏内の物件は非常に少なくそういった意味での希少性も少なくないですね。
別の言い方をすれば小規模ながら価格帯にはちょっと期待しづらい物件となります…。

公式ホームページ
IMG_0904[1]
お部屋は118㎡の4LDK、南西メインの四方角住戸となります。南西には1986年築のグローリア初穂御殿山という南面が目黒川に面した11階建があるので(再開発の恩恵もありやばいぐらい素晴らしい立地条件の物件になりましたね)視界抜けはありませんが、北東は隣接建物を超えますし、北西側も再開発により誕生した地域交流施設の低層建物ということで物件内では良い条件と言えるでしょう。上層階2フロアのみに用意されたプレミアムプランで日照も良好です。

間取り的には1フロア2戸のプレミアムプランならではの優雅さがありますね。内廊下を採用した物件でこのプランの北東側には共用廊下・エレベーター・階段、そしてその先には北東がメインの四方角住戸があるのですが、その間にしっかりと吹抜的な空間を設けたことで、北東面にも大き目のサービスバルコニーを配置することが出来ている開放感の高いプランです。

小規模物件、かつ、これだけ専有面積の大きなプランであると柱が食い込みやすくなるはずなのですが、意外なほど柱をアウトフレーム化出来ている点も評価できるでしょう。

エレベーターホールと玄関との間にさらに扉を設けており、玄関前にプライベート性の高いポーチを設けている点も秀逸です。

専有部内の廊下動線はPP分離が十分とは言えなかったりもしますが(玄関を中心としてLDと主寝室が対称的な位置となっていない)、廊下は扉で分離されており、奥まった位置に主寝室及び洋室2があるのは評価できる点でしょう。

廊下がかなり優雅に設計された物件ですし、ダブルボウルは勿論のこと、洗面所及びトイレが2つ用意されたプランということもあり、118㎡にしてはLDが16.7畳と小ぶりな広さでしかないのが少々残念ではありますが、Wミリオン超だけのことはある魅力が詰まったプランではあるでしょう。

北西側は地域交流施設の先に高層ビルがあるとはいえ、LDの北西開口部はもう少し大きくして欲しかったという思いもなくはないですが、南西面にはわりと奥行のあるバルコニーを施すことが出来ているのも好材料でしょうか。

坪単価は575万円。パークシティ大崎ザ・タワーの分譲時よりもマンション相場がかなり高騰しているとはいえ、パークシティ大崎ザ・タワーの最上階プレミアム住戸の最高単価とほぼ同じ水準になるとまでは思いませんでした。

工夫あるプランだとは思うのですが、ここまでの価格帯になるのであれば例えば天井高を3m以上確保するとか、もっと分かりやすい高級感のようなものを出せていると良かった印象があります。物件がスケールに欠ける分、専有部の差別化にもっと力を入れて欲しかったですね。

当物件は、悪い言い方をすればコバンザメのようなポジションにはなるのですが、前述の通りのかなり希少性の高いポジションに位置していますし、一般住戸でも坪単価400万円台中盤が中心の価格設定なのでプレミアム住戸がこのような水準になるのも分からなくはないのですが、改めて凄い時代になったなぁ…と思わずにはいられないですね。

【総戸数31戸とは思えない共用空間】グランデバンセ御殿山ザ・レジデンス43㎡5,680万円【坪単価438万円】 | topページへ戻る | スムログ投稿しました。

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