【売主はプロパストではあるものの】ラフィネヴィエルテ77㎡6,030万円【坪単価257万円】

ラフィネヴィエルテ。

小岩駅徒歩5分（シャポー小岩出口からは徒歩4分。6:30～24:00まで）の7階建総戸数21戸のレジデンスです。

売主こそプロパストですが、今年2月に竣工済となる物件で、プロパストが建築主のベラテック販売から一棟買いした後の一般分譲となるようです。

近年のプロパスト物件はレゾンブリエ新中野やクラッシィアルテときわ台などこういったケースが少なくなく、プロパスト物件の最大の売りとも言える共用部のデザイン面にプロパストの意向がほとんど感じられないのが悲しいところですね。

ただ、立地的には悪くありません。
柴又街道は越える必要があるものの駅徒歩5分圏内ですし、第一種住居地域内の落ち着いたポジションの物件となります。
周囲は戸建ばかりで中層階以上の住戸からは視界抜けも得られるポジションですね。

公式ホームページ

お部屋は77㎡の2LDK+S、南西角住戸です。南も西も低層建築なので、この上層階住戸は日照だけでなく、眺望も良好となります。

間取り的には近年の物件にしてはゆったり目の広さが確保されたものとなります。柱はガッツリ食い込んでいるので（初めからプロパストの企画だったら流石にバルコニー側の柱は食い込んでいなかったのではないかと…）、有効面積は多少なりとも小さく考える必要がありそうですが、LDを玄関寄りに持ってきたことで玄関位置のわりには廊下を短めに出来ていますし、LDKで17.3畳、洋室は最低でも5.7畳と専有面積なりの居室畳数を確保することが出来ているプランとなります。

西面は柱に加えパイプスペースの存在感が強いのが残念ではあるのですが、洋室1のウォールドアは良いですし、収納もまずまず確保されていますね。

一方、洋室1の南側に開口部が設計されていない点、洗面所がファミリータイプとしては異常に狭い点などが残念です。このような広さの面積設定となっていることを考えると当初から分譲される予定だったことが想像できますが、分譲マンションのプランとしてはちょっと安易すぎる印象があるのも事実ですね。

坪単価は257万円。低層階は約220万円という水準ですが、上層階は250万円を超えてきており77㎡超という専有面積も相まって6,000万円を超えるグロスのインパクトはかなりのものですね。駅徒歩5分圏内とは言え、小ぶりでブランド力があるとは言えない物件ですので、6,000万円超の販売は簡単ではないはずです。

オーソドックスなプランニングにはなってしまうのですが、この物件属性であれば広くとも70㎡前半にとどめるべきだったのではないかと思うわけで、80㎡以上のゆとりがあるわけでもない77㎡はいかにも中途半端な印象があるのです。
40㎡台後半の2LDKが数多く存在している物件であることを考えてもグロスの嵩みを意識していることは明らかであり、なぜに3LDK（表記上は2LDK+S）がこういった面積帯なのかなと…。