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【LDKに窓がない珍しい2LDK】ラフィネヴィエルテ2階48㎡2,990万円【坪単価207万円】
2017-04-24

続けて、ラフィネヴィエルテ。

設計はアトリエティープラス、施工は片山組です。
アトリエティープラスはシティインデックス神田以来の2回目の登場で都心近郊の著名な物件の実績は多くないです。
また、片山組はオプレジシリーズの実績は豊富ですが、それ以外となるとあまり多くはないですね。

ホームページ自体はスタイリッシュな感じでプロパスト物件らしいものにはなっていますが、前回の記事で述べたようにいかんせん物件企画はプロパストのものではありませんので、外観デザイン等に特に秀出ている部分等は見当たりません。
約3分の2が40㎡台の住戸で価格帯的にも3,000万円台が中心となる小規模物件なので致し方ないと言えばそれまでなのですが、残りの3分の1程度は80㎡近い5,000~6,000万円の住戸であることを考えると少なからず物足りなさを感じるのも事実です。

ただ、駐車場は全7台(うち3台が平置)と出来ており、面積帯及び総戸数のわりに高い附置率なのは車愛用者には好材料でしょう。敷地面積約450㎡に過ぎない7階建(あまり高さを出せていないという意味)で敷地的余裕はあまりないはずなのですが、角地ということもあり、駐車場を上手に確保することが出来ている物件です。

前回のラフィネヴィエルテ

公式ホームページ
IMG_0973[1]
お部屋は48㎡の2LDK、西向き中住戸です。2階なので視界抜けはありませんが、道路の向かいは低層建物なので圧迫感はなく南西方向からの日照も得られるでしょう。

間取り的には50㎡に満たない2LDKという珍しさもありますが、それ以上にLDKに開口部のない2LDKという点に驚かされますね。

ナロースパンで細長い専有部形状となる40㎡程度の1LDK(もしくは1DK)ではLDK(もしくはDK)が洋室の内側にあり、開口部を設けることが出来ないケースというのはそこそこ見かけますが、2LDKでこのようなLDKとなるケースはかなり珍しいですね。
言い方は悪いですが、「昭和の時代の2DK」であるかのようなプランです。

ベッドルーム2の引き戸はウォールドアになっており、開くと窓のある1LDKになるのである意味今風ですし、1LDKと考えれば違和感は少なくなりますが、あくまで「基本プラン」を前提とするのであれば少々面食らいましたね。

ただ、前回ご紹介した柱の食い込みの目立つ角住戸とは異なり、柱が完全アウトフレーム化されているのは好材料でしょう。
おまけに収納配置も上手なので居室形状が非常にきれいに出来ています。

窓際のパイプスペースはやはり気になる材料ではありますが、バルコニーにも柱が存在していませんし、図面で見る以上に採光を得やすいプランと言えるのではないでしょうか(中住戸部分はバルコニー手摺がコンクリであり、ガラス手摺でないという意味では採光に優れているとは言えないので難しいところではあるのですが…)。

坪単価は207万円。低層階の中住戸ということでパンダ的な価格設定になっているようです。やはりLDに開口部がないというのは微妙ですし、そのあたりが折り込まれた価格設定ではあると思うのですが、一応は2LDKになりますし、コンパクトプランのわりには単価が抑えられている印象はありますね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーがないのは仕方ないにしても、食洗機もトイレ手洗いカウンター(プランによってはある)もないのは残念ですね。また、当然ながら水回り天板も天然石ではありません。

管理費は171円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数21戸というかなりの小規模物件であることを考えるとかなりリーズナブルな水準と出来ていると思います。
ただ、管理組合の管理費収入に比して7台分の駐車場収入の比率がかなり高い物件であり、駐車場の空車率が高くなるようだと(駐車場稼働率を高めに見積もっていると余計に危険)管理費を上げざるを得ない事態になることも予想されますので注意は必要でしょう。

契約前の段階で管理組合の予算収支を出してもらい駐車場収入(稼働率)をどの程度で見積もっているのか確認しておくのが望ましいですね。けして多くはないですが、駐車場収入の多くを修繕積立金会計に組み入れることが出来ているマンションは将来的にかなり安心です。

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