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【千代田区アドレス×約8割が3LDK】ウエリス千代田東神田72㎡8,980万円【坪単価414万円】
2017-04-20

ウエリス千代田東神田。

馬喰町駅徒歩4分、浅草橋駅徒歩5分(JR西口6~23時、東口からは徒歩7分。都営線も徒歩7分)、秋葉原駅、岩本町駅及び馬喰横山駅徒歩8分(秋葉原駅は東京メトロが徒歩8分でJR線は徒歩10分)、小伝馬町駅徒歩10分の12階建総戸数55戸のレジデンスです。

東側道路の向かいは中央区という千代田区最果て(言い過ぎですね)ポジションに誕生する物件です。

この界隈の千代田区物件は、清洲橋通り、昭和通り(+首都高)、はたまた靖国通り沿いだったり、総武線の高架沿いであったりするケースが少なくないのですが、当物件は大通りから内に入っており、商業地域ながらそこそこ落ち着いたポジションにあると言えます。

最寄駅は馬喰町駅であり、馬喰町駅前では何度も言及しているようにここ1~2年の間に次々と物件が供給されている状況なので、とにもかくにも「千代田区アドレス」に頼らざるを得ないあたりに苦しさを感じなくもないのですが、千代田区側であるがゆえに山手線まで徒歩10分圏内となるわけですし、千代田区アドレスのこの界隈の交通利便性の高さは少なからず魅力と言えるでしょう。

なお、当物件は1フロア5戸の構成で、42㎡の1LDKを除いた残りの4プランは67~72㎡の3LDKとしており、大通り沿いでないことも加味してかファミリー需要を強く意識したコンセプトとなっています。通学指定校となる和泉小学校までは子供の足だとそれほど近くはなく清洲橋通りを超えなくてはいけないのは玉に瑕ですけれども。

公式ホームページ
IMG_0959[1]
お部屋は72㎡の3LDK、南西角住戸です。上層階住戸ではありますが、南東側は背の高いビルがありますし、南側正面方向も靖国通り沿いに高い建物があるので、視界抜けが得られるわけではありません。ただ、この上層階住戸であれば日照的には何ら問題ないですし、物件内では最も日照時間の長いポジションと言えるでしょうか。

間取り的にはそのような日照条件の良いポジションであることが影響したのか、物件内では最も専有面積の大きいプランニングがなされています。大きいとは言っても72㎡であり、前述のようにほとんど3LDKながら67~72㎡という狭いレンジに集約されているのは少々疑問だったりもするのですが、80㎡超の億ションなどを設定しないあたりがウエリス的であるとも言え、住民属性の差が小さくなるというのは1つの好材料ではあるでしょう(まぁ、50㎡台の2LDKがなくて3LDKの次が40㎡台の1LDKというのは微妙っちゃ微妙ですが…)。

そんな3LDKとしてはけして大きいとは言えないこのプランですが、LDを二面採光としなかったことで玄関廊下を非常にコンパクトに纏めることが出来ているのが素晴らしいですね。

玄関廊下は一直線の場合と面積消費はほぼ変わらないもののクランクインと出来ているのでプライバシー面への配慮も申し分ないものとなっていますし、LDも一面採光ながら開口部を通常よりも幅のあるものと出来ているのも気が利いています。

また、洋室3の西側には開口部が設けられていないので、ウォールドアを開いても二面採光の空間とはならないのが残念ではあるのですが、ウォールドアを開くことで違和感なく2LDK的な広々空間として利用することも可能ですし、効率性と柔軟性を両立させた好プランです。

北西頂点部には柱の食い込みがありますが、逆に食い込みがあるのはそこだけですし、収納配置も上手なので全体的に非常に居室形状がきれいなのもこのプランの特長の1つと言って良いでしょう。

専有面積に占める居室畳数割合は69.7%((11.5畳+3.4畳+6.0畳+5.0畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷71.77㎡)と少し低めではありますが、無駄が多いということは全くなく、収納をかなり充実させていることによるものと言えるでしょう。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

都心物件の中ではバルコニーが大き目に設計されている点も魅力の1つでしょうか。

一方、洗面所はファミリーを強く意識した3LDK物件であることを考えると少々狭いですね。

坪単価は414万円。東神田一丁目アドレスに2015年に分譲されたオープンレジデンシア千代田東神田が平均坪単価約340万円であったことを考えると少々の割高感があるのは否めませんが、40~60㎡台の総戸数23戸という超小規模のオプレジと比べてこちらの方が高級感及びブランド感で上回っているのは確かですので、違和感のある水準ではないですね。

専有面積が広い分、グロスの嵩みが気になりはしますが、それを承知の上でファミリープラン(3LDK)を中心としているわけですし、千代田区内に新築3LDKをお探しの方にとっては検討対象となる水準ではあるでしょう。

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