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2017年3月の首都圏マンション販売戸数
2017-04-18

不動産経済研究所の発表によると3月の首都圏のマンション販売は、
販売戸数3,408戸(前年同月比26.6%増)
1戸あたり価格5,588万円(前年同月比0.9%減)
契約率66.2%(前年同月比1.4ポイントダウン)
とのことです。

予想していた以上に販売戸数が前年同月比で増える結果とはなりましたが、契約率は当然のように6割台で販売はしても需要がついてきていない感じなので好調とはお世辞にも言えないですね。

販売戸数は、都区部も前年同月比で1割程度増えてはいますが、都下が前年同月比120%超の増加、神奈川県も前年同月比で40%超の増加ということで郊外寄りのエリアでの供給が伸びたことが全体結果に大きな影響を及ぼしたと言えます。
都心部を除くとここ1~2年の高騰した水準よりも現実的な価格水準で販売をする物件が見られるようになってきているので、その影響が出ているのかとも思ったのですが、都下の契約率は約41%と異常に低い数字となっており(神奈川は約79%で好調ですね)、そういうことでもないようです。3月末ということもあり、売れる見込みがないのにフライング気味に販売してしまった感じなのでしょうか。

3月の都下の主な供給はプラウドシティ武蔵野三鷹の第1期100戸ぐらいであり、即日完売はないにしても流石にプラウドが4~5割ということはありえないと思うので、全体的に販売不調となった結果がこの約41%なのでしょう…。

なお、23区内でも外周区は目に優しい価格設定の物件も出てきていますが、都心物件は売れ行きは芳しくなくとも強気な姿勢を崩していない感じなので販売戸数が伸びないのは当然でしょうね。
都区部の契約率は約74%と高めの水準となっており、供給を絞ることでまだまだ値を保てそうな感覚をデベロッパーも持っていると思います。

スミフさんの東京ベイトリプルタワープロジェクトは、予定価格で「1LDK3,400万円台~、2LDK4,400万円台~」ということで流石に1,539戸という大規模供給なりの価格帯にしてきた感じですね。少なくとも下限はかなり現実的な水準に落ち着いたということです。事前情報では坪単価330万円超という話も聞きましたが、やっぱりそんな無茶な水準にはなりませんでした(笑)。

スミフさんでもこんな感じですし、今月頭に第1期が行われたプライムパークス品川シーサイドザ・タワーの価格設定からも分かるように都心近郊の物件でも大量供給となる物件はある程度の目に優しい価格帯の住戸を設け、第1期で勢いをつけるのが必須な市況になってきていると思います。超大規模で第1期が2~3割とかだとかなり厳しいですからね…。

スミフ有明は1,539戸で第1期をどの程度供給してくるのか興味津々です。入居まではまだ約3年ありますから、スミフさんの場合、マイペースで売りそうな感じではありますが、とりあえず目に優しい価格帯を設けることで来場者を増やし、いつまでも販売を行えず(見込客がつかず)時が過ぎていくのだけは回避したいという思惑があるのではないでしょうか。

なお、3月の平均価格は昨年1年間の首都圏の平均価格水準でこの数字からは強いとも弱いとも言えない状況です。もう少し弱い数字でもおかしくなかった印象もありますが、ザ・パークハウス麻布外苑西通りジオ新宿若松町など高価格帯物件の第1期もありましたし、こんなものでしょうか。

主な即日完売物件は、最も戸数が多いものでもザ・パームス祐天寺マスタープレイスの第1期20戸ということで地味な結果となっておりますが、ザ・パームス祐天寺は個別記事で「駅距離はありながらも希少性の高いポジションに位置しており、第1期の20戸は少ない」と言及したように私が思っていたよりも世間一般の評価が低くて心配していたので、即日完売は納得の結果です(平均1.3倍、最高4倍)。

他にはさらに戸数が少ないですが、パークシティ中央湊ザ・レジデンスの5戸がしっかりと即日完売しています。ザ・タワーにコバンザメのように隣接した小ぶりな物件で事業協力者住戸を除いた一般分譲が「全5戸」でした。
平均1.5倍、最高でも3倍ということで思ったよりも普通の数字でしたが(最高はもっと行くと思っていました…)、ダラダラと売ることなくとっとと完売させてしまおうという三井さんの真っ当な価格設定に好感の持てる物件でしたね。

3月の供給戸数自体は好調な数字だったのでその反動で4月の数字にはあまり期待出来なそうな感もあるのですが、前出のプライムパークス品川シーサイドザ・タワー及びレジデンス、グランドメゾン品川シーサイドなどの大量供給がありますし、4月に入っても例年以上に第1期を供給する物件が多い印象でいますので、そこそこの数字になるのではないかと思っています。

ポイントは契約率でしょう。今年初の7割超えとなるかどうかに注目ですね。

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