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【8割超が59~65㎡の2LDK】プライムスタイル東日本橋2階63㎡6,408万円【坪単価338万円】
2017-04-22

プライムスタイル東日本橋。

東日本橋駅及び馬喰横山駅徒歩1分、馬喰町駅徒歩4分、小伝馬町駅徒歩7分、人形町駅及び浜町駅徒歩8分の12階建総戸数73戸(事業協力者住戸2戸含む)のレジデンスです。

上層階に4戸(うち1戸は事業協力者住戸)だけ80㎡超、また、41㎡も1プランだけあるもののそれ以外の8割超を占める住戸が全て59~65㎡(2LDK)という狭いレンジに集約した少々珍しい属性の物件です。

デベロッパーは京急電鉄、阪急不動産、三信住建のJVとなりますが、京急電鉄のマンションブランド「プライム」が入っていることからも分かるように京急が主幹事となるようですね。

これまで「プライムスタイル」と名付けられたマンションは存在しませんし、JVということでこういった単発の名称になった可能性が高いですが、ディンクスを意識した感じは伝わってきます。

立地的にはこの界隈は駅近物件のオンパレードであり、近年も次々と駅近物件が供給されてはいるのですが、近年の駅徒歩1分物件は馬喰町駅のものが多く、さらに言うと江戸通りに面しているものが大半なので、この物件の比較的落ち着いた駅徒歩1分はこの界隈の中では多少なりとも優位性があるのではないでしょうか。

大通りに面していないがゆえにこの界隈の物件の中でも囲まれ感が強いのは否定できませんが、歴史ある久松小学校至近というのも1つの魅力ではあるでしょう。

公式ホームページ
IMG_0966[1]
お部屋は63㎡の2LDK、西角住戸です。北西は接道していますが細い道路ですし、低層階では当然囲まれ感のあるポジションとなります。

間取り的には、ハーフバルコニーに逆梁カウンターということでこの界隈の物件らしいものですね。

角住戸ながら柱の食い込みが1本分しかないのは評価できる点ですし、玄関廊下もコンパクトに纏めることが出来ているのも良いのですが、角住戸ながら洋室1室が行灯部屋となっていますし、角住戸らしい華のない地味な印象が拭えないプランです。

そもそも前述のように当物件は大半のプランが59~65㎡の2LDKとなっているのですが、そこに疑問を感じずにはいられません。
ほとんどの住戸で日照が望めない立地条件ではありますが、久松小学校学区(至近)ということもあるわけですし、「59~65㎡(2LDK)」は「55㎡(2LDK)~70㎡(3LDK)」にすれば良かったのではないかと激しく思うわけです。

上層階には80㎡超が用意されているわけですし、けしてデベ力(ブランド力)のある組み合わせでないことを考えると販売価格のグロスの嵩みを恐れた結果2LDK中心となること自体は分からなくはないのですが、そのほとんどが60㎡超の2LDKとなるとまさにそのグロスの嵩みが避けられないわけで不思議ですよね。
子育て世代でも60㎡超の広さがあれば2LDKでも需要があると考えたのかね???

このプランをご覧いただくと分かるように確かにLDは12.3畳、主寝室は7畳という広さが確保出来ており、50㎡台中盤の2LDKに比べゆとりある畳数が確保出来てはいるのですが、それによって使い勝手が大きく変わるということはありませんし、これだけの数の6,000万円台の2LDKを捌くのはもの凄く大変なのではないかと思ってしまうわけです。

販売代理に三井さんを起用していることからも分かるように可能な限りの体制を敷いてはいるようですが、完売までにはかなり長い道程となりそうな印象があります。まぁ、この界隈はどの物件もほぼ例外なくそのような状況になっているのでここに限った話ではないのですが…。

なお、逆梁なのでバルコニーのある掃き出し窓のサッシ高は本来もっと高くできるはずなのですが、2m程度しかありませんし、囲まれ感の強い立地条件だからこそもう少し採光面に配慮して欲しかった印象もありますね。
(さらに言うと、このサッシ高でハイサッシを謳っているのはどうかと…。)

坪単価は338万円。視界抜けも出てくる上層階は坪単価380万円ほどとなりますが、低層階はこのエリアの物件のよくある下限水準(坪単価330万円ほど、つまり、約100万円/㎡)となっており、意外性のない価格設定という印象です。

50㎡台後半の2LDKであればこの単価でも5,000万円台だったわけで、そうであれば価格から受けるイメージも大分違っていたと思うんですけどね…。

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